A Log Commercial Properties está vindo a mercado com a segunda emissão de seu fundo de logística, o LGCP11.
A oferta será feita no mesmo preço da emissão original — R$ 100/cota — e vem num momento em que o fundo negocia a um dividend yield de cerca de 6,2%, acima de fundos semelhantes mas muito maiores, como o XP Logística (XPLG11) e o BTG Logística (BTLG11).
O LGCP11 quer levantar R$ 150 milhões para comprar cinco participações minoritárias em galpões da Log, o que deve dobrar seu portfólio para 99,5 mil metros quadrados. O fundo é uma espécie de veículo perpétuo de reciclagem de ativos da incorporadora e gestora de galpões.
Na primeira emissão, de R$ 175 milhões, o fundo comprou participações em galpões em Contagem (MG), Goiânia e Viana (ES). Agora, o fundo vai aumentar sua participação nesses três ativos, bem como adquirir fatias num galpão no Rio e outro em Guarulhos.
A nova tranche terá um yield de 6,7%. Investidores que entraram no IPO e comprarem a nova emissão terão um blended yield (um yield composto) de 6,5% ao ano.
A oferta está sendo coordenada pelo Bradesco BBI e pelo Banco Inter, controlado pela família Menin, que também controla a Log.
“Não existe um portfólio como esse, porque ele é todo recente e nós somos co-proprietários e estamos aqui para o longo prazo”, o CEO Sergio Fischer disse ao Brazil Journal. “Depois desta operação, o fundo vai ter ativos em regiões distintas, com dezenas de locatários, diversificação setorial e inadimplência perto de zero.”
Quando a ação da LOG bateu R$ 40 na esteira da pandemia — ajudada pela explosão do ecommerce, que alavancou a demanda por galpões — os bancos procuraram a companhia para um follow-on. Com muito caixa líquido e acesso a veículos de financiamento como o LGCP11, os acionistas da Log decidiram não diluir seu equity.
Com um plano de adicionar 1 milhão de metros quadrados ao seu portfólio até 2024, a Log deve continuar fazendo uso recorrente do FII.
“Temos mais de R$ 1bi em ativos que podemos tirar do balanço, mas isso não seria eficiente porque a gente ficaria com um caixa muito grande e não poderia alocar imediatamente.”
Os maiores fundos de logística do mercado são o CSHG Logística (R$ 2,5 bilhões), XP Logística (R$ 2,2 bi) e o Bresco Logística (R$ 1,6 bi).
