Depois de anos apertando o cinto em meio a um período adverso da economia para o mercado de luxo, a JHSF parece estar chegando num ponto de inflexão.
No trimestre reportado ontem, a companhia mostrou melhora em todas as suas três linhas de negócio. A ação sobe 7% no meio da tarde.
A área de incorporação — a que mais sofrera nos últimos três anos — teve uma melhora exponencial: enquanto no mesmo período do ano passado a companhia não vendeu praticamente nada, este ano a área faturou R$ 45 milhões no trimestre.
Além da melhora do índice de confiança do consumidor e das taxas de juro baixas, a JHSF está colhendo os frutos de sua estratégia de preservar valor nos estoques esperando a volta do consumo aspiracional, em vez de ter ‘queimado’ suas casas, terrenos e apartamentos.
Nos hotéis Fasano, a companhia abriu o Fasano Angra dos Reis às vésperas do Natal do ano passado, inaugurou o Fasano Belo Horizonte em setembro e deve abrir o de Salvador até o final do ano. Além disso, subiram tanto as taxas de ocupação dos Fasanos existentes (+3,8%) quanto a tarifa média diária (+7,3%).
Na divisão de shoppings, o crescimento de vendas foi de quase 10% — mesmo considerando-se que a base de comparação do ano passado foi beneficiada pela liberação do FGTS — e a taxa de ocupação subiu 80 pontos-base para 94,6% Além disso, a companhia tem trabalhado mais o mix dos shoppings respondendo a mudanças de tendências de consumo, atraindo o aspiracional do momento com prime locations e contratos mais flexíveis.
Hoje, as três linhas de negócios da empresa respondem cada uma por aproximadamente um terço do faturamento bruto; em termos do resultado, a divisão de hoteis e restaurantes responde por menos de 10%.
O balanço da companhia também está mais leve.
A dívida bruta, que era de R$ 2,7 bilhões há três anos, estava em R$ 1,4 bilhão no final de setembro e, uma vez que a recente venda de participações em shoppings transite pelo balanço, deve cair para R$ 600 milhões — três vezes os R$ 200 milhões em EBITDA que a companhia deve fazer em 2019, de acordo com o consenso de mercado.
Em outubro — com o terceiro trimestre já fechado — a JHSF concluiu a venda para um fundo imobiliário da XP de participações minoritárias em quatro de seus shoppings, levantando R$ 650 milhões.
Depois de ajustar a estrutura de capital, o CEO Thiago Oliveira tem falado com o mercado sobre uma quarta vertical de negócios: galpões logísticos.
A companhia é dona de 2 milhões de metros quadrados na região de São Roque, perto de onde está erguendo seu aeroporto de aviação executiva, que deve abrir em meados de 2019.
Como um galpão tende a ocupar 50% da área de seu terreno, e como um galpão na região vale cerca de R$ 2 mil o metro, o mercado estima que o terreno valha R$ 300 milhões (a conta assume R$ 150 o metro como preço de um terreno para galpão). A companhia vale cerca de R$ 800 milhões na Bolsa.
Usando uma fração do terreno — 150 mil metros quadrados — a JHSF já está competindo com outros players para construir o próximo centro de distribuição das Lojas Renner no modelo ‘build to suit’.
A JHSF também planeja, pela primeira vez, incorporar imóveis residenciais para locação. A proximidade a propriedades e/ou hotéis da empresa adicionaria conveniência aos futuros inquilinos, como acontece na Fazenda Boa Vista, ancorada num Fasano.
Durante conversas para o IPO da JHSF Malls — abandonados depois da transação com a XP — a companhia disse que pretende criar um Fasano Cidade Jardim, acoplado à estrutura de seu principal shopping, e onde já funcionam um spa e uma academia e restaurantes de alta gastronomia.
