O TRXF11 — o fundo imobiliário de renda urbana focado em imóveis do varejo — acaba de vender oito de suas lojas e adquirir outras três, reduzindo sua alavancagem e aumentando sua diversificação de inquilinos.
O comprador foi o HBCR11, um fundo cujo maior cotista é a Capitânia, e dono de apenas 4 lojas da Decathlon. (A Capitânia também é um cotista relevante do TRXF11).
A operação foi de R$ 800 milhões, com o TRXF11 recebendo R$ 613,4 milhões pelos imóveis que vendeu e pagando R$ 181,6 milhões pelas lojas que comprou.
Os imóveis vendidos foram 7 lojas alugadas para o Assaí e uma para o Grupo Pão de Açúcar. Na outra ponta, o fundo comprou três imóveis alugados para a Decathlon.
Tanto a compra quanto a venda saíram a um cap rate de 7,5%, um patamar atrativo para o vendedor. O TRXF11 disse que teve um ganho de capital de cerca de R$ 100 milhões com a transação, o equivalente a R$ 7/cota.
Gabriel Barbosa, o gestor do fundo, disse ao Brazil Journal que o objetivo da transação é reduzir a alavancagem do TRXF11, que está hoje em 29% dos ativos, e aumentar a diversificação do fundo, dado que as lojas alugadas ao Assaí representavam 45% da receita.
Com a transação, a dívida bruta do fundo vai cair para 20% dos ativos, e o Assaí passa a representar 28% da receita, seguido pelo Grupo Mateus (20%), o GPA (15%), Leroy Merlin (10%), Obramax (10%), Carrefour (7%) e Decathlon (5%).
Gabriel disse que duas das três lojas da Decathlon — a de Goiânia e Joinville — também abrigam lojas menores da Cobasi e Kalunga. Na terceira loja, de Campinas, o fundo vai investir cerca de R$ 30 milhões para expandir a área locável com o objetivo de achar novos inquilinos e aumentar as receitas e a diversificação do espaço.
“Foi uma oportunidade que surgiu num momento ainda difícil, de Selic ainda alta, e que atende uma demanda grande do mercado para que a gente diversificasse o fundo em mais inquilinos,” disse Gabriel.
O TRXF11 ficará com 52 imóveis no portfólio depois da operação, avaliados em cerca de R$ 3 bilhões.
Na Bolsa, o fundo fechou sexta-feira com um valor de mercado de R$ 1,7 bilhão, com a cota a R$ 113, um prêmio de cerca de 1% sobre o valor patrimonial.
Gabriel disse que a redução da alavancagem deve ter impacto negativo no FFO mensal do fundo, já que as dívidas haviam sido tomadas num momento em que a Selic estava muito baixa.
Ainda assim, a distribuição mensal do fundo deve se manter estável ou até subir ligeiramente, dado que a ideia do TRXF11 é distribuir o ganho de capital de R$ 7/cota de forma espaçada ao longo de 18 meses.
Com isso, “conseguimos ter um fundo mais diversificado, que vai continuar pagando a mesma coisa e com um risco menor,” disse o gestor.
O último follow-on do TRXF11 foi em novembro, quando o fundo levantou R$ 350 milhões.
Gabriel disse que o momento de mercado ainda é bom para o comprador.
“A taxa de juros está caindo mas ainda está alta, então tem muita empresa com alavancagem alta e com alta despesa financeira querendo vender suas lojas,” disse ele. “Temos conseguido negociar com caps maiores do que no ciclo de 2020 e 2021.”
