O Iguatemi está comprando uma participação minoritária no RioSul, numa transação que avalia o tradicional shopping de Botafogo, na Zona Sul do Rio de Janeiro, em R$ 2,37 bilhões.
A empresa dos Jereissati está pagando R$ 360 milhões por uma fatia de 16,6% no ativo, que até agora era controlado pela Brookfield – o equivalente a um cap rate de 7,7% considerando a receita operacional do shopping estimada para este ano.
Como parte do acordo, o Iguatemi também será o administrador do empreendimento. Considerando as receitas que ganhará com a administração, o cap rate implícito da transação sobe para 11% com uma TIR de 17,1% para o investimento, segundo a empresa.
O Iguatemi está fazendo a compra em conjunto com o BB Premium Malls, um fundo imobiliário do Banco do Brasil captado entre investidores de varejo este ano e do qual o Iguatemi é o consultor imobiliário, sugerindo os ativos a serem comprados pelo fundo.
O BB Premium Malls está comprando outros 33,3% do RioSul por R$ 790 milhões.
O controle do shopping – os 50,1% restantes – ficará com a Combrashop, uma holding de quatro famílias (Soifer, Teig, Moreira de Souza e Gurtensten) que eram acionistas minoritárias do RioSul desde sua fundação.
Até recentemente, a Combrashop tinha 46% do shopping, e a Brookfield, os 54% restantes. No ano passado, a Brookfield contratou o Bradesco e o BTG para assessorá-la na venda do ativo, e começou as conversas pedindo um cap rate de 6,5%.
A única proposta apresentada foi de um consórcio liderado pela Allos – que no Rio já é dona do Shopping Leblon – e que fez uma proposta pelo controle do ativo.
Mas logo em seguida a Combrashop decidiu exercer seu direito de preferência nos mesmos termos da proposta da Allos – e negociou com o Iguatemi, que aceitou pagar o mesmo múltiplo da concorrente, mas por uma participação minoritária.
A transação de hoje foi operacionalizada da seguinte forma: a Combrashop emitiu um CRI para financiar o valor que terá que desembolsar com o direito de preferência. Este CRI – comprado pelo Iguatemi e pelo BB Premium Malls – será convertido em equity no ativo 90 dias depois da conclusão da transação.
O Iguatemi vai bancar a compra praticamente com os recursos que a empresa levantou em dois desinvestimentos no mês passado: a venda de sua participação no Iguatemi São Carlos e de uma fatia de 18% no Iguatemi Alphaville.
Com essas duas transações, o Iguatemi levantou R$ 205 milhões, vendendo os ativos a um cap rate de 8,3%.
A transação de hoje marca a entrada do Iguatemi no Rio de Janeiro, um mercado onde a empresa não tem nenhum ativo desde 2012, quando vendeu sua participação no Iguatemi da Tijuca.
Construído há mais de 40 anos, o RioSul foi o primeiro shopping do Rio de Janeiro. Ele fica a 15 minutos do aeroporto Santos Dumont e tem mais de 50 mil metros quadrados de área bruta locável.
Uma fonte próxima ao Iguatemi disse que o RioSul já é um ativo muito bom, “um dos melhores do Brasil, com um posicionamento único.”
Mas, segundo esta fonte, a estratégia da companhia será reforçar o posicionamento premium do shopping, usando sua força comercial para trazer marcas que não estão no Rio. “Vamos pensar numa requalificação ainda maior, mais voltada para o luxo.”
A aquisição vem em meio a um processo de desalavancagem do Iguatemi, que vem trabalhando na maior eficiência de seus ativos, com a melhora da rentabilidade por metro quadrado. Outra frente de trabalho tem sido a redução do SG&A para melhorar o EBITDA.
A companhia fechou o primeiro trimestre com uma alavancagem de 1,8x EBITDA, 0,8x menor que a do tri anterior.
A companhia vale R$ 6,2 bi na Bolsa, e negocia a um cap rate de 12%.
O Banco Safra assessorou a Combrashop na transação.
