A ALLOS – anteriormente conhecida como Aliansce Sonae – vendeu toda sua participação no Shopping Jardim Sul e 43% do capital do Bauru Shopping, levantando R$ 444 milhões dentro de sua estratégia de desinvestimento de ativos menos relevantes do portfólio.
O comprador foi o Hedge Brasil Shoppings (HGBS11), que acaba de captar R$ 602 milhões em sua nona emissão de cotas.
O fundo vendeu as novas cotas a R$ 222, um desconto de 1,8% em relação ao valor patrimonial. A Hedge Investimentos, de André Freitas, é a gestora do fundo, e fez a distribuição
O HGBS11 tem um patrimônio líquido de R$ 2,9 bilhões e investimento em 20 ativos.
O fundo pagou R$ 343 milhões por 60% do Jardim Sul, um cap rate de cerca de 8,25%; e R$ 100 milhões pelo Bauru, um cap de 9%. (A ALLOS disse que seus cap rates são menores – de 7,43% e 8%, respectivamente – porque a empresa tem prejuízos fiscais acumulados, o que gera uma eficiência fiscal).
No Bauru Shopping, a ALLOS também negociou um earnout com base no resultado de 2024: a Hedge terá que pagar um adicional caso o cap rate do ano que vem fique acima dos 9%.
O valor pago é atrativo para a ALLOS e evidencia o valor descontado que a empresa negocia na Bolsa. Mesmo depois de subir 32% no ano, a ação negocia a um cap rate de 14%.
A transação vem uma semana depois de a ALLOS vender outro shopping — o Plaza Sul — a um cap parecido, de 8%.
O Brasil Shoppings – o primeiro FII de shoppings multiportfólio do Brasil, lançado quando André Freitas ainda era sócio da Hedging-Griffo – já havia comprado há dois meses uma participação de 40% no Jardim Sul, que pertencia a um fundo monoativo listado na Bolsa. Agora, assumiu 100% da operação.
André disse ao Brazil Journal que o Jardim Sul é um shopping consolidado, estável e com mais de 30 anos de história. O shopping fica na região do Morumbi, em São Paulo.
“Conseguimos comprar bons ativos a caps interessantes, e aproveitando uma janela estreita do mercado,” disse o gestor.
Além dos dois shoppings da ALLOS, o HGBS11 usou os recursos da emissão para comprar o Capim Dourado, um shopping dominante em Tocantins, dentro de uma estratégia de crescer mais no Centro-Oeste, uma das regiões de maior crescimento do País graças ao agronegócio.
Esse shopping pertencia a um fundo do BTG, e o cap da transação foi 9,25%.
Segundo André, a janela dessa emissão do HBGS11 “foi perfeita, porque acho que daqui para frente o mercado vai ter dificuldade para captar.”
“Em agosto, o DI de janeiro de 2025 apontava para um juro terminal para o final de 2024 de entre 8,75% e 9%. Nesta terça [ontem], ele já bateu em 10,5%. Vai ser bem mais difícil levantar recursos,” disse o gestor.
