A indústria de fundos imobiliários e Fiagros levantou com o pé esquerdo da cama depois que o Governo vetou um dos dispositivos da regulamentação da Reforma Tributária que mantinha a isenção de impostos do setor.
Com o veto, os FIIs e Fiagros terão que pagar o IBS e CBS sobre toda a receita de locação que tiverem — gerando um impacto em suas receitas e um descasamento nos financiamentos já tomados.
O recolhimento será feito a uma alíquota reduzida em 70%, o que significa que em tese os fundos terão que pagar um imposto de 8,4%, considerando que a alíquota do IBS e CBS seja de 28%, como o Ministério da Fazenda tem sinalizado.
A regra não deixa claro, no entanto, como seriam tratados os créditos tributários, o que poderia reduzir essa alíquota nominal.
O Ifix — o índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados na B3 — fechou em queda de 1,3% com a notícia e acumula uma retração de quase 9% nos últimos 12 meses.
A mudança nas regras vem num momento já desafiador para o setor, que tem sofrido com a alta do juros, levando muitos investidores a migrarem de ativos de renda variável para a renda fixa, e vem tendo dificuldade para novas captações.
O argumento do Governo para o veto é de que a isenção seria inconstitucional, já que a Reforma Tributária está prevista na Constituição e não diz em nenhum momento que os FIIs e Fiagros não são contribuintes. Sendo assim, a lei complementar não poderia determinar isso, no entendimento do Governo.
“É um argumento totalmente descabido,” o tributarista Murillo Allevato, sócio do Bichara Advogados, disse ao Brazil Journal.
“O sistema nacional diz que a Constituição dá as regras gerais, mas que cabe à lei complementar regulamentar e definir quem é contribuinte e quem não é. Tanto é assim que na lei complementar foi definido que os condomínios edilícios podem optar por ser contribuintes ou não, e na Constituição em nenhum momento se fala disso. Se a isenção dos FIIs é inconstitucional, o Governo teria que ter vetado essa isenção dos condomínios também.”
O escritório já recebeu diversas ligações de gestores de fundos imobiliários preocupados com a mudança e tentando entender os impactos.
Uma das preocupações recorrentes é com a alavancagem dos FIIs, já que muitos tomaram dívidas com base na receita futura de aluguel.
“O problema é que essa locação antes não pagava tributo e o contrato de financiamento já está feito. Como vai resolver isso?” disse o advogado.
Apesar da preocupação, o veto do Governo ainda pode ser derrubado no Congresso — e muitos gestores estão trabalhando com esse cenário-base.
“Já tivemos umas 4 ou 5 tentativas de tributação do setor e nenhuma delas foi para a frente. Tem vários stakeholders trabalhando para barrar isso e achamos que não vai passar no Congresso,” disse o gestor de uma das maiores firmas de FIIs do Brasil.
“Mas num cenário hipotético que passe, e que o veto continue válido, os impactos só começariam a ser sentidos em 2027 de forma parcial e de forma integral só em 2033. E até lá tem muita discussão.”
Esse gestor disse que caberia, por exemplo, um debate sobre quem pagaria essa conta.
“Se partirmos do princípio que o valor do aluguel previsto no contrato é preço, a conta do imposto não é do locador, é do locatário. Ou no mínimo, dos dois. Então pode ser que esse custo a mais nem fique com os FIIs,” disse ele.
O impacto do veto do Governo também não atingiria todos os FIIs — ficando restrito aos chamados fundos de tijolo, que são donos de imóveis físicos. Os fundos de papel — que investem em títulos de dívida ou em cotas de outros fundos — não seriam impactos, porque sua receita é apenas financeira.
