O fundo imobiliário XP Hotéis está conversando com investidores para uma emissão primária de cotas de pelo menos R$ 200 milhões que permitiria ao fundo voltar a distribuir dividendos, segundo fontes a par do assunto.
Os recursos da emissão seriam usados para o pagamento de dívidas, que hoje consomem todos os recursos gerados pelos 14 hotéis do portfólio, que são focados no turismo de negócios.
As conversas para a emissão estão avançando com a gestora HSI, que hoje investe no setor hoteleiro em sua estratégia de private equity.
O XP Hotéis tem um modelo diferente da maioria dos FIIs no mercado: em vez de apenas uma classe de cotas ordinárias, foi estruturado com três.
A primeira delas é a sênior, que funciona como se fosse uma dívida ou um “CRI sintético”. Essa cota tem remuneração fixa de CDI + 5% ao ano e que independente da performance dos hotéis do fundo.
Os pagamentos são feitos mensalmente e os recursos que ‘sobrarem’ são distribuídos para as outras duas classes de cotas, a ordinária e a subordinada.
Essa estrutura foi criada em janeiro de 2019, quando a Selic estava em 6,5% e numa tendência de queda. Na época, a avaliação foi que a alavancagem seria accretive se comparada à taxa de capitalização que balizou a compra dos ativos.
O modelo funcionou bem até o início da pandemia, em março de 2020. Por conta da covid, o negócio sofreu muito com alguns hotéis chegando a fechar as portas nos momentos mais críticos.
A recuperação nesse segmento específico foi mais lenta: só deslanchou a partir de março deste ano, depois de superada a variante omicron. Nesse momento, os pagamentos aos cotistas seniores foram retomados, mas os outros continuam sem receber dividendos.
Além da má performance do setor, a Selic saiu de 2% para os atuais 13,75%. Sem perspectiva de que o juro caia de forma relevante no curto prazo, a remuneração da cota sênior ficou praticamente impagável.
O fundo acumula hoje uma dívida de R$ 207 milhões com os cotistas seniores, que inclui juros acruados e não pagos.
Fontes disseram ao Brazil Journal que a XP Asset está procurando investidores interessados em participar de uma emissão de cotas ordinárias do fundo em valor igual ou superior à dívida para fazer o pré-pagamento da cota sênior e se livrar desse ‘problema’ de uma vez.
A emissão primária de cotas e uma eventual troca na gestão deverão ser aprovadas em uma assembleia de cotistas.
No último relatório de desempenho, de agosto, o XP Hotéis disse que o Pullman Ibirapuera voltou a ser o principal gerador de receita da carteira. O fundo detém todos os 348 quartos deste hotel.
O fundo também tem 50% do Ibis Budget Paraíso, cujo lucro operacional foi o maior desde o início da pandemia; e 100% do Ibis Barra Funda (Expo) .
No sul, as participações são no Novotel Curitiba (40%); Ibis Styles Porto Alegre (20%); Ibis Budget Blumenau (20%); Ibis Chapecó (21%); Ibis Londrina (17%); Ibis Assis Brasil (13%); Novotel Aeroporto Porto Alegre (8%); Ibis Budget Foz do Iguaçu (11%); Ibis Budget Curitiba Centro (4%) Ibis Budget Curitiba Aeroporto (8%) e Ibis Canoas (8%).
O fundo é pequeno em número de cotistas – tem cerca de 1,2 mil – que se dividem entre as três classes de cotas.
As cotas sênior e ordinária são negociadas na B3 sob o código XPHT11 e XPHT12. As cotas subordinadas não são listadas.
