O fundo imobiliário Guardian Real Estate (GARE11) acaba de adquirir 15 lojas do Atacadão — numa transação que fortalece a estratégia de renda urbana do fundo e ajuda na desalavancagem do Carrefour Brasil, o controlador da rede de atacarejo.
A transação saiu por R$ 725 milhões e foi estruturada como um ‘sale and leaseback’, com o Atacadão se tornando o inquilino dos imóveis. O contrato é atípico e o prazo é de 13 anos, renováveis por mais cinco.
O cap rate foi de 8%, com o Atacadão se comprometendo a pagar R$ 4,8 milhões de aluguel por mês, ou R$ 58 milhões por ano.
Para vender as lojas, o Carrefour Brasil organizou um processo competitivo que teve a participação dos principais players do setor imobiliário.
Na reta final, estavam no páreo a Guardian, a TRX (outra gestora de fundos imobiliários), e o Pátria (que recentemente comprou a operação imobiliária do Credit Suisse). Outros players que olharam o ativo incluem as gestoras de real estate do BTG e da XP.
Além do preço, pesou na decisão do Carrefour pela Guardian o fato da gestora já ter todo o valor da transação em caixa — eliminando qualquer risco de captação num momento em que está difícil para os FIIs levantar novos recursos com a Selic em quase 11%.
O GARE11 tem cerca de R$ 700 milhões em caixa, depois de haver levantado R$ 630 milhões em dezembro numa oferta e outros R$ 280 milhões com a venda de um galpão logístico em Salvador, que está locado para a BRF.
O fundo também recebeu na semana passada uma proposta de compra de R$ 273 milhões por outro galpão locado para a BRF, em Pernambuco.
O GARE11 nasceu em 2022 focado no setor logístico. No início deste ano, ampliou seu mandato, passando a operar também no segmento de renda urbana. Após a oferta de dezembro, o fundo fez duas aquisições no segmento, comprando lojas do Grupo Pão de Açúcar e do Grupo Mateus.
Antes da transação de hoje, o fundo tinha 25 ativos; metade da receita vinha dos galpões logísticos, e a outra metade dos imóveis de varejo.
Agora, os ativos de renda urbana passarão a responder por cerca de 70% do portfólio.
Gustavo Asdourian, o gestor do GARE11, disse ao Brazil Journal que o objetivo do fundo é manter o equilíbrio de 50/50 entre essas duas estratégias, o que deve ser ajustado com aquisições futuras no setor logístico. “Temos um pipeline próximo de R$ 1 bilhão em logística, então conseguimos tranquilamente buscar essa recomposição,” disse ele.
A estratégia do fundo é comprar ativos de baixo risco, locados para empresas triple-A e com contratos longos e atípicos, nos quais o inquilino precisa pagar uma multa de 100% do valor em caso de quebra de contrato.
Gustavo disse que a transação de hoje saiu a R$ 3,5 mil por metro quadrado, abaixo de operações semelhantes do setor, que têm saído ao redor de R$ 4 mil.
Cerca de 40% das lojas do Atacadão que estão sendo vendidas ficam no estado de São Paulo. Outra parcela (41%) fica no Centro-Oeste, 6% no Nordeste, 6% no Norte e 6% no Sul.
No total, as lojas têm 264 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL).
Para o Carrefour Brasil, essa será sua segunda operação de ‘sale and leaseback’ no intervalo de pouco mais de um ano. Em setembro de 2023, a companhia fez uma operação parecida — vendendo cinco centros de distribuição e cinco lojas — com a Barzel Properties. Aquela transação foi fechada por R$ 1,2 bilhão, com um cap rate de 9,1%.
As duas transações foram feitas para aumentar a eficiência operacional da empresa e reduzir a alavancagem. No primeiro trimestre deste ano, a alavancagem do Carrefour Brasil fechou em cerca de 3x EBITDA.
A XP assessorou a Guardian.
O Carrefour não teve assessor financeiro.
