Um fundo imobiliário da GTIS Partners acaba de pagar R$ 1,37 bilhão por um portfólio de quatro galpões logísticos localizados a menos de 30 quilômetros de São Paulo, todos dentro do Rodoanel.

Até agora, os galpões estavam dentro de dois fundos de private equity da GTIS que estão em fase de desinvestimento.

Na transação de hoje, eles foram vendidos para o GTIS Brazil Logistics (GTLG11), um FII listado na B3 há dois meses numa oferta restrita a investidores profissionais em que os maiores investidores foram a XP Asset e a Capitânia. 

Do total da transação, R$ 717 milhões foram pagos com o caixa levantado na oferta, e o restante alavancado com a emissão de um CRI de R$ 650 milhões de cerca de 20 anos tendo como lastro os contratos de compra e venda.

Atropelado pela alta dos juros, o CRI havia sido originado a inflação+5,4% e teve que ser vendido a inflação+5,9%, segundo fontes do mercado. 

A alavancagem deve permitir ao GTLG11 entregar um yield superior à média dos FIIs logísticos listados, que negociam hoje ao redor de 7,5%. 

A GTIS projeta que o yield do portfólio será de 8,4% no primeiro ano, e que esse número suba para 9,5% ao final do quinto ano, quando termina o período de carência do CRI e o yield começa a declinar. (Até lá, o FII deve aproveitar novas janelas de mercado para fazer novas emissões de cotas e pré-pagar a dívida.)

“São ativos AAA com uma localização muito estratégica e locados em grande parte para players do ecommerce,” Maristella Val Diniz, a head de RI da GTIS no Brasil, disse ao Brazil Journal. “Nossa tese é de que essa migração para as compras online não tem mais volta e que as empresas cada vez mais vão buscar formas de entregar mais rápido.”

A taxa de ocupação do portfólio está em 89%. 

Os contratos são todos típicos, com exceção de um, que representa cerca de 10% da receita total do fundo. Os quatro ativos somam mais de 337 mil metros quadrados de área bruta locável. 

Dois dos ativos estão localizados próximos a Embu das Artes — o Centro Logístico Embu (CLE) e o Distribution Center Rodoanel (DCR) — e os outros dois ficam em Barueri e na região de Cajamar: o Distribution Center Barueri (DCB) e o Distribution Center Cajamar (DCC).