A venda de um portfólio de torres triple-A na Faria Lima feita pela Syn Prop & Tech (a antiga Cyrela Commercial Properties) destravou valor na empresa no curto prazo — mas também gerou dúvidas no mercado sobre o futuro da Syn.
A companhia anunciou hoje cedo que vendeu quatro torres de escritórios para a Brookfield por R$ 1,7 bilhão, o que fez sua ação fechar em alta de 14,4% — apesar do banho de sangue na Bolsa, cortesia de políticos e caminhoneiros.
A beleza do negócio: o valor da venda é maior que todo o valor de mercado da Syn no fechamento de ontem (R$ 1,68 bilhão).
Enquanto aquele valor de mercado implicava um múltiplo EV/GLA de R$ 11.000/m², a venda das quatro torres saiu a R$ 36.000/m², nas contas do BTG; ou R$ 40.000/m² no cálculo do Bradesco BBI. (Glossário: o múltiplo divide o valor da firma pela área bruta locável que pertence à companhia).
A Syn vai receber o pagamento à vista, e a expectativa do mercado é que a empresa use uma parte para abater sua dívida de R$ 1,4 bilhão, e destine o restante para dividendos.
Agora à noite, a Syn informou que vendeu sua participação em mais uma torre Triple-A, na avenida Juscelino Kubitschek, para a Rio Bravo por R$ 124 milhões — o negócio teria saído a R$ 28.000/m².
Com as vendas de hoje, investidores e outros participantes do mercado imobiliário se perguntam qual é o futuro da companhia, dado que a Syn vendeu praticamente todo o seu portfólio de escritórios triple-A.
A companhia ficou apenas com as duas torres corporativas no complexo JK Iguatemi e uma participação numa torre na Barra da Tijuca, que juntos representam apenas 5,5% de sua ABL.
Na estimativa do Bradesco, os quatro ativos vendidos para a Brookfield responderiam por 25% da receita da Syn no ano que vem.
Agora, a empresa controlada por Elie Horn e Leo Krakowiak passa a ter um negócio concentrado em shoppings — um negócio que Elie sempre achou difícil e que agora responderá por 68% da ABL. Torres corporativas menos nobres (padrão ‘A’) passam a ser 25% do business.
No passado, a Syn já tentou sair dos investimentos em shoppings, mas não encontrou um comprador que pagasse sua ambição de preço.
“Parece que a empresa está em liquidação”, diz um gestor que acompanha o setor imobiliário.
Outro especialista diz que a Syn sempre foi uma empresa de locação e de compra e venda de ativos, que toma as decisões também em função da arbitragem de preços.
“Já tem um tempo que a empresa negocia na Bolsa substancialmente abaixo do valor de seus ativos. Toda vez que isso acontecer, ela vai ficar na tentação de vender. Se ela vai vender mais ativos — ou até mesmo tudo que resta — vai depender do fechamento dessa arbitragem de preços”, disse esse especialista.
Em 2019, a Syn captou R$ 900 milhões num follow-on mas, um ano depois, em meio à pandemia, devolveu praticamente todos os recursos da oferta aos acionistas por meio de dividendos e recompras.
Para alguns analistas, a Syn estava sendo negociada na Bolsa a um desconto entre 40% e 50% para o valor de seus ativos. Por isso, a expectativa de alguns investidores hoje era de uma alta de 30% do papel, o que não aconteceu. (Culpa do Arthur Lira).
Essa não é a primeira vez que a Syn faz uma venda relevante de seu portfólio.
Em 2017, ela se desfez de metade de seu portfólio de galpões para a Prologis. Nos últimos seis anos, ela já reduziu seu tamanho e market cap pela metade.
A ação é pouco líquida. Apesar de a empresa não ter mais ‘Cyrela’ no nome, ‘seu Elie’ mantém 23,5% das ações na pessoa física e outros 15% por meio de três veículos de investimento. O segundo maior acionista é Krakowiak, com 22% do capital. A gestora Verde tem 6,4% e a ASA Asset, 5,1%.
O caminho da Syn daqui para a frente terá menos a ver com o negócio de properties, que exige muito capital.
Em janeiro, a empresa anunciou uma sociedade com a SPX numa nova gestora focada em real estate. A Syn vai contribuir com sua expertise no setor. Pedro Daltro, que foi CEO da Syn (CCP) por seis anos, está liderando a nova gestora.
Alguns investidores questionaram por que os ativos vendidos à Brookfield não foram transferidos para a parceria como a SPX. Fontes disseram ao Brazil Journal que a Syn abriu um processo de venda para as torres corporativas e recebeu várias ofertas — inclusive da sua própria gestora — e fechou negócio com quem colocou o melhor preço.
Com uma operação “asset light”, a ideia da Syn é focar na gestão dos ativos e também procurar aliar tecnologia aos empreendimentos. A empresa está olhando uma startup que facilita o trabalho híbrido no home office e disse que pode aproveitar áreas subutilizadas em seus empreendimentos como hubs logísticos — por exemplo, instalando lockers para o recebimento de mercadorias.
“Acredito que vai ser difícil para a Syn se transformar numa companhia totalmente asset light porque ficaria sem market cap para manter os custos. Eles estão falando em investir em tech, mas se a empresa não tiver a renda dos properties para pagar essas coisas, vai se transformar numa companhia muito pequena. Não está claro qual caminho eles vão seguir,” disse uma fonte.
