A Capitânia está levantando um fundo imobiliário para comprar participações minoritárias nos seis shoppings da Almeida Júnior, a líder disparada do setor de shoppings em Santa Catarina.
A gestora – que tem R$ 9 bilhões em fundos imobiliários de seus R$ 23 bi sob gestão – quer levantar R$ 500 milhões na oferta-base do FII AJ Malls. Com o greenshoe, o total pode subir para R$ 625 milhões.
O AJ Malls vai comprar participações de cerca de 15% nos shoppings, pagando um cap rate pré-acordado de 8,83%. A Almeida Júnior ficará com 71% e os outros 14% são de terrenistas que ganharam a fatia em permutas.
A oferta dará origem ao primeiro FII de shoppings ‘puro sangue’ – investindo nos ativos de uma única companhia e participando do upside que a estratégia unificada do grupo pode gerar ao longo dos anos.
Para a Almeida Júnior – fundada em 1980 pelo empresário que lhe empresta o nome – o AJ Malls funcionará como um veículo para reciclar capital e financiar aquisições, dado que o fundo pode investir junto com a companhia em novos shoppings.
O plano da Almeida Júnior é usar os recursos do FII para bancar uma expansão brownfield que deve aumentar sua ABL total de 225 mil m² para 275 mil m².
O plano de expansão não é novo. No início do ano passado, a companhia se preparou para um IPO que levantaria recursos para esse movimento, mas teve que desistir com a mudança das condições de mercado.
Naquele época, companhias listadas como Multiplan e Allos (a antiga Aliansce Sonae) negociavam a um cap rate médio de 6% e o plano da Almeida Júnior era fazer o IPO a um cap de 6,5% a 7%. Hoje, no entanto, Multiplan e Allos negociam a caps acima de 12%, tornando a abertura de capital inviável.
Uma fonte próxima à Almeida Júnior disse que a empresa ainda quer fazer o IPO, mas dado esse cenário decidiu esperar até 2025 ou 2026. A venda das participações para o AJ Malls supre as necessidades de recursos até lá.
A primeira expansão prevista é a do Balneário Shopping, que vai começar em janeiro e demandar R$ 160 milhões de investimentos, aumentando a ABL do shopping em 12 mil m².
Na sequência, no final do mesmo ano, a Almeida Júnior deve começar a expansão do Neumarkt, que vai demandar R$ 100 milhões e aumentar a ABL em 8 mil m². Por fim, a companhia vai expandir o Garten Shopping, desembolsando outros R$ 100 milhões para crescer a ABL em 9 mil m².
A Almeida Júnior planeja ainda expandir seus outros três malls – o Norte Shopping, Continente Shopping e Nações Shoppings – mas o cronograma e o capex dessas expansões ainda não foram definidos. No total, a companhia deve investir cerca de R$ 800 milhões em seis expansões.
O esforço de captação do fundo da Capitânia começou ontem e está sendo coordenado pela XP.
No roadshow, o CEO Jaimes Almeida Jr. tem dito aos investidores que seus shoppings conseguem entregar indicadores melhores que os de redes como Multiplan e Allos porque ela praticamente não tem competição em Santa Catarina.
Com seus seis malls, a rede domina 71% do ABL de shoppings do Estado, que tem um perfil de consumidor de mais alta renda.
Isso permite que seus shoppings operem com um custo de ocupação (a soma do aluguel, condomínio e fundo de promoção) de 9,7% da receita, em comparação a 13% a 15% das redes listadas. Isso mostra que as lojas estão vendendo bem e que há mais espaço para aumentar o aluguel ao longo do tempo.
A margem NOI – que mede a receita operacional dos shoppings líquida dos custos e despesas – é de 94,7%, em comparação a uma média da indústria de 88%.
Para os cotistas que entrarem na oferta, o dividend yield do AJ Malls será de 8,40%, ligeiramente abaixo de outros FIIs do setor. O XP Malls, por exemplo, negocia hoje a um yield de cerca de 9%.
Mas o yield do AJ Malls pode subir de forma significativa conforme a Almeida Júnior for entregando as expansões.
O AJ Malls é o segundo fundo de tijolo da Capitânia, depois que a gestora levantou R$ 500 mi para o AAA FII, que comprou participações no Shopping Cidade Jardim e no Catarina Fashion Outlet.
