Num momento de consolidação no setor de shoppings, a empresa que domina o mercado em Santa Catarina tem planos para aumentar seu ABL em 23% — apenas com a expansão de seus seis malls.
“A velocidade das expansões está relacionada com a capacidade financeira da companhia, então um IPO aceleraria muito esse processo,” o fundador Jaimes Almeida Jr. disse ao Brazil Journal. “Mas enquanto não temos o IPO, vamos fazer as expansões com nosso caixa mesmo, dentro da nossa capacidade.”
No total, todo o projeto de expansão deve consumir investimentos da ordem de R$ 800 milhões e demorar por volta de cinco anos. A ABL passaria de 225 mil metros quadrados para 275 mil m².
Mas, se o IPO sair, o prazo pode ser cortado pela metade.
Desde 2020, a Almeida Junior está pronta para o IPO, aguardando o fim da pandemia e condições de mercado. A companhia pretende levantar R$ 1,5 bilhão na oferta, a cargo de um sindicato de bancos formado por BTG Pactual (líder), Itaú BBA, JP Morgan e XP.
Do total, Jaimes ficaria com R$ 1 bilhão de liquidez, e cerca de R$ 500 milhões iriam para o caixa da empresa.
Ao longo dos últimos 30 anos, a Almeida Júnior construiu uma fortaleza em Santa Catarina, com 71% da área bruta locável (ABL) dos shoppings do Estado e 85% das vendas nos shoppings.
Essa posição de dominância criou um ‘moat’ que afastou os grandes players nacionais, que até agora não se aventuraram na “Suíça do Sul,” como Jaimes chama sua terra natal.
“As ações do setor estão começando agora um processo de reprecificação com os resultados muito positivos de todo mundo e os analistas sentindo a resiliência do setor, mas está tudo muito amassado ainda,” disse ele. “Mas não temos pressa para o IPO. Não somos uma companhia que está sob pressão financeira.”
Fundada em 1980, a Almeida Júnior começou como uma empresa de construção. Foi só no início dos anos 90 que ela abriu seu primeiro shopping, o Neumarkt.
De lá para cá, foram outros cinco — mas sem nunca sair do Estado.
A empresa chegou a receber um aporte privado em 2011, quando Jaimes vendeu 50% da companhia à australiana Westfield a um valuation de quase US$ 1 bilhão. Três anos depois, no entanto, o fundador recomprou a participação, tornando-se novamente o único acionista da companhia.
A companhia fechou o ano passado com receita de R$ 211 milhões, uma alta de 33%, e EBITDA ajustado de R$ 158 milhões. A margem é substancialmente maior que a dos players listados: enquanto a Almeida opera com margem EBITDA de 87%, empresas como Multiplan, Aliansce Sonae e BR Malls têm margens na casa dos 70%.
Em outras métricas, a Almeida também sai na frente: sua margem NOI gira em torno de 96% versus uma média de 85% dos players listados, e seu custo de ocupação é o mais baixo da indústria (10,5% contra 13,6% da Multiplan, 13,4% do Iguatemi, e 12,8% da BR Malls).
A maior rentabilidade da operação tem a ver com a dominância em Santa Catarina.
“Somos os market makers do nosso mercado… E o resultado disso é que eu não tenho um concorrente que pode fazer um dumping comigo, ou lojistas que nos operem, ameaçando trocar por outro shopping da região.”
A posição confortável explica os planos de Jaimes de continuar centrando o crescimento na região. Ainda assim, ele admite que, no futuro, a companhia pode se expandir para outros estados no Sul.
As praças mais óbvias seriam Curitiba e Porto Alegre, onde a competição já é mais acirrada mas onde o mercado ainda é fragmentado e sem um líder absoluto, disse Jaimes.
M&A “é algo que faria sentido no futuro, mas que não está no nosso radar hoje. Para o curto prazo, o foco é a estratégia de brownfield para aproveitar nossos ativos e dominância.”
Jaimes diz que vê a dança do acasalamento entre Aliansce Sonae e BR Malls “de forma muito positiva.”
“O setor do mundo inteiro já passou por uma consolidação. Faz todo sentido pra Aliansce absorver a BR Malls, que é uma corporation. Acho que é saudável porque, assim como o varejo está em consolidação, os shoppings também precisam estar.”
