A Capitânia — que tem R$ 23 bilhões sob gestão, dos quais R$ 9 bi em fundos imobiliários — acaba de lançar seu primeiro fundo de shoppings, comprando participações em empreendimentos premium como o Cidade Jardim e o Catarina Fashion Outlet.
O Shoppings AAA FII (CPSH11) foi capitalizado em R$ 150 milhões até agora — basicamente com dinheiro dos ‘fundos de fundos’ da própria Capitânia e dos sócios da gestora.
O objetivo é levantar mais R$ 180 milhões numa oferta restrita a investidores institucionais que deve ser concluída nas próximas semanas, segundo fontes a par do assunto. Na sequência, a gestora tem planos de fazer outra oferta, destinada aos investidores de varejo.
No total, o fundo deve largar com cerca de R$ 500 milhões — os recursos necessários para fazer frente aos pagamentos das participações que o FII já comprou em cinco shoppings.
Além do Cidade Jardim e do Catarina Fashion Outlet — onde tem 6,1% e 10% do capital, respectivamente — o FII da Capitânia comprou participações minoritárias no Iguatemi Fortaleza (9%), no Vila Romana (10%), em Florianópolis, e no Ribeirão Shopping (5%), em Ribeirão Preto.
As compras foram todas feitas a prazo, com a última parcela dos pagamentos prevista para daqui a dois anos.
A captação vem num momento complexo para o mercado de fundos imobiliários, em que está difícil levantar novos recursos dada a Selic a 13,75%.
“Este é um mercado que só está fazendo oferta hoje na base da troca de chumbo entre as gestoras: ‘compra aqui que eu compro lá’,” disse uma fonte do setor. “Não existe dinheiro novo entrando no mercado.”
O novo fundo marca a entrada da Capitânia no mercado de fundos imobiliários de tijolo. Até agora, a gestora tinha uma atuação forte no setor, mas só como alocadora de capital, comprando participações em outros fundos e principalmente no mercado de crédito, dando seed money para projetos.
A decisão de entrar agora em tijolo foi oportunística, o gestor de FIIs da Capitânia, Caio Conca, disse ao Brazil Journal.
Segundo ele, quando o mercado está líquido e os fundos conseguem emitir, as empresas listadas também estão com acesso a capital, o que faz com que a concorrência pelos bons ativos seja muito grande e o preço das transações exploda.
Ao mesmo tempo, os bons ativos estão concentrados nas mãos de poucas empresas ou famílias, que geralmente são pouco alavancadas.
“Nos últimos 12 meses percebemos que havia uma janela rara, com empresas e fundos vendendo ativos bons a preços atrativos e uma escassez de capital no mercado,” disse ele. “Não tinha quase ninguém concorrendo nas transações, e por isso vimos a oportunidade de entrar.”
A Capitânia comprou o Cidade Jardim na venda da fatia da Gazit, que está alavancada no exterior e colocou todos os seus ativos no Brasil à venda. Já o Catarina Fashion Outlet foi comprado da XP Malls e os outros três do VISC11, um fundo de shoppings da Vinci. Os dois FIIs venderam para reciclar capital e fazer distribuições adicionais aos cotistas.
Caio disse que os shoppings adquiridos são todos dominantes em suas regiões e têm perfil premium. “Esses shoppings fazem um NOI [uma métrica de receita] de R$ 2.200 por metro quadrado por ano, bem acima da média do mercado brasileiro,” disse ele.
Segundo o gestor, a média do mercado gira em torno de um NOI de R$ 900 a R$ 1.400 por m², com o melhor portfólio listado hoje — o do XP Malls — operando com um NOI de R$ 1.400 por m².
Entre os ativos do fundo da Capitânia, o melhor NOI é o do Cidade Jardim, que faz R$ 3.300 por m², seguido pelo Catarina Fashion Outlet, com R$ 2.600/m². Os outros três ativos têm NOIs menores, na faixa de R$ 1.500/m² a R$ 1.900/m².
As cinco compras também saíram a um cap rate médio atrativo dada a qualidade dos ativos: em torno de 8%, em comparação a uma média de transações semelhantes de 7%, segundo o gestor.
O CPSH11 deve começar a negociar na Bolsa com um dividend yield estimado em 15%, por conta dos pagamentos a prazo. Depois de pagar todas as participações, o yield deve estabilizar próximo de 10%.
O fundo de shoppings deve ser o primeiro de uma leva de outros fundos de tijolo que a Capitânia pretende levantar nos próximos anos, o que pode incluir FIIs nos segmentos de logística e lajes corporativas.
Segundo uma fonte, a expansão é ousada, já que a Capitânia sempre teve um edge relevante no mercado de crédito.
“Quem atua em tijolo prefere muitas vezes procurar a Capitânia para pegar crédito porque eles não fazem quase nada de tijolo. Então os fundos tinham segurança que eles não iam estar competindo nas transações,” disse a fonte. “Quando ele deixa de ser um ‘puro sangue’ de papel, ele perde um pouco esse edge. Mas acho que eles já cresceram tanto a franquia de crédito que perceberam que fazia sentido arriscar.”
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