A Brookfield fechou a venda do Pátio Higienópolis e do Pátio Paulista para um consórcio formado pelo Iguatemi e quatro fundos imobiliários, que estão pagando um total de R$ 2,6 bilhões pelos ativos.
O Iguatemi está colocando R$ 500 milhões para aumentar sua participação no Higienópolis de 12% para 24% e para comprar uma fatia de 10% do Paulista.
A companhia também está se tornando a administradora do Pátio Paulista, que até agora era administrado pela Ancar Ivanhoe. No Higienópolis, o Iguatemi já é o administrador desde 2013.
O BB Premium Malls, um fundo imobiliário captado no varejo e do qual o Iguatemi é o consultor imobiliário, investiu outros R$ 800 milhões. O restante será dividido entre fundos da Capitânia, do BTG e da XP.
A participação que os fundos terão nos ativos, e o montante que será investido, no entanto, ainda vão depender do exercício do direito de preferência de dois acionistas minoritários: a Funcef, que tem 30% do Pátio Paulista, e um FII da Rio Bravo, que tem 26% do Higienópolis.
A Funcef já decidiu o montante que irá exercer de seu direito de preferência, mas ainda não divulgou o valor. A Rio Bravo ainda está vendo quanto conseguirá captar para tomar a decisão.
A transação como um todo saiu a um cap rate de 7,4%, em linha com o cap da compra do RioSul pelo Iguatemi e pelo BB Premium Malls, que saiu a 7,7%.
Para o Iguatemi, no entanto, esse cap será maior — ao redor de 10% — considerando as receitas adicionais que a empresa terá por assumir a administração do Pátio Paulista.
Uma fonte próxima ao Iguatemi disse que a companhia não espera um impacto significativo em sua alavancagem, que deve fechar o ano ao redor de 1,8x EBITDA, já considerando a transação do RioSul.
A expectativa do Iguatemi é ficar com uma alavancagem de cerca de 2x EBITDA depois da transação porque a aquisição será parcelada e porque a companhia planeja reciclar ativos para bancar de 70% a 80% do valor da operação — assim como fez com o RioSul.
A estratégia é comprar shoppings com uma rentabilidade por metro quadrado maior e vender os ativos com um resultado pior, otimizando o portfólio.
Segundo a fonte, a rentabilidade por metro quadrado do Pátio Higienópolis e do Pátio Paulista está entre as 10 maiores do Brasil — e está acima da média do Iguatemi, puxando o número para cima.
Para a Brookfield, a venda dos dois shoppings marca a saída da companhia do setor no Brasil, depois dela ter vendido sua participação no RioSul para o Iguatemi este ano, no Shopping Leblon para a Allos em 2021, e no Madureira Shopping para o fundo imobiliário MALL11, também em 2021.
A Brookfield foi assessorada pelo BTG Pactual e pelo Bradesco BBI.
O Iguatemi foi assessorado pela G5 Partners.
