Dois dos maiores investidores em real estate no Brasil, com anos de histórico no País e portfólios que somam mais de R$ 12 bilhões, falaram hoje sobre o que mudou com a pandemia no mercado imobiliário.
Roberto Perroni, da Brookfield Properties, e Marcela Drigo, diretora de real estate da CPP Investments — que investe os recursos do Canada Pension Plan — participaram de uma conversa com o head de real estate do BTG, Michel Wurman, que administra R$ 16 bilhões, a maior parte em fundos imobiliários.
Abaixo, os principais pontos da conversa, transmitida numa live:
O mercado de escritórios triple-A voltou a esquentar.
“Antes da covid tinha muitos FIIs buscando imóveis de qualidade e já alugados, mas esse movimento simplesmente sumiu na crise,” disse Perroni. “Agora, os FIIs já tem voltado com bastante força. Tem muita gente batendo na nossa porta pra falar dos escritórios.”
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A Brookfield fechou dois negócios durante a crise: há duas semanas, comprou um terreno de 200 mil metros quadrados em Guarulhos para desenvolver um parque logístico. Em maio, fez o closing de outro negócio no segmento logístico, desta vez comprando um galpão já pronto.
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As lajes corporativas têm se mostrado resilientes à crise. Marcela disse que 98% dos inquilinos de escritórios da CPP pagaram o aluguel em maio. Segundo ela, há apenas problemas pontuais: nestes casos, a CPP tem postergado o pagamento para o fim do ano, dividindo em parcelas.
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Já o segmento de shoppings deve ter uma curva mais lenta de recuperação e sofrer com uma queda no NOI (uma métrica de fluxo de caixa operacional).
“Por um pouco de sorte e competência, a maioria dos nossos parceiros [nesse setor] estava bem capitalizado e está conseguindo passar bem pela crise,” disse a diretora da CPP, que tem 44% do portfólio no Brasil alugado para o varejo.
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Wurman, do BTG, disse que quem espera descontos de 30% a 40% para comprar bons ativos vai ter que esperar sentado.
“Não acho que vai ter uma moleza no mercado. Comprar bem vai ser comprar com 10% a 15% de desconto.”
O BTG recentemente fechou a compra do Diamond Tower para o BC Fund. Wurman disse que continua comprador, tanto em logística quanto em escritórios.
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No mercado de FIIs, ele acha que os preços tendem a se valorizar bastante no médio prazo, já que o spread entre os yields dos FIIs e as taxas de juros de longo prazo estão quase o dobro da média.
Historicamente, esse spread fica em 150-200 pontos-base, mas como o CDI caiu muito, ele hoje está em 300-350 pontos. “Por isso, vejo uma valorização clara, com o fechamento das taxas.”
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Uma tendência para os próximos anos? A CPP está apostando nas ‘multifamily properties’ (prédios residenciais voltados exclusivamente para o aluguel).
No fim do ano passado, os canadenses fizeram uma parceria com a Cyrela para construir quatro empreendimentos com esse perfil, que devem ser entregues em 24 a 36 meses.
“As pessoas querem morar mais perto do trabalho, em lugares menores e perto do transporte público. Além disso, muitos jovens não podem ou não querem ter imóveis próprios,” disse Marcela. “Este é um setor que já é muito grande lá fora.”
Nos Estados Unidos, por exemplo, o segmento de multifamily já é o maior dentro do mercado de REITs (os fundos imobiliários americanos). Aqui, por enquanto, só o fundo da Luggo (LUGG11), que a MRV lançou no fim do ano passado e foi distribuído pelo Banco Inter.
