Os diamantes são mesmo para sempre.
O BC Fund acaba de fechar a compra da Diamond Tower, a torre de escritórios ao lado do Morumbi Shopping, por R$ 810 milhões, na primeira transação imobiliária de peso do Brasil pós-covid.
A Diamond Tower, que pertencia à Multiplan desde sua inauguração há sete anos, está 100% ocupada com inquilinos como Samsung, Oracle, Cargill, Unisys e L’Occitane.
Para o BC Fund, a transação saiu a um ‘cap rate’ estimado de 7,25% num cenário de juros em baixa no Brasil e no mundo. Mas a transação é positiva para ambos os lados: como a Multiplan paga imposto de 15% sobre o lucro presumido nos alugueis, seu cap é 6,2%; o BC Fund é isento de imposto.
Dadas as incertezas associadas à pandemia, a Multiplan deu um conforto ao comprador: garantiu uma renda mínima na torre por até 24 meses, sujeito a certas condições. A companhia continua dona da Golden Tower, que é parte do mesmo complexo, o Morumbi Corporate.
O BC Fund, que é gerido pelo BTG Pactual, vai pagar 40% do preço em caixa e financiar os outros 60% em dívida de médio prazo.
Para complementar a parcela de caixa, o fundo deve emitir novas cotas para captar R$ 260 milhões, mas o valor pode aumentar 20% se o ‘hot issue’ for colocado.
O BC Fund espera concluir a transação nos próximos 45 dias.
Com 18 andares e 37 mil metros de área bruta locável, a Morumbi Tower é um edifício triple-A que faz parte do eixo da Avenida Chucri Zaidan, uma continuação da Avenida Berrini em São Paulo. O BC Fund gosta da região: no fim do ano passado, o fundo comprou da Fosun 5 andares da Torre Sucupira, dentro do Parque da Cidade, um empreendimento adjacente.
O BC Fund, o maior fundo de lajes corporativas do Brasil, tem quase 100 mil cotistas e um valor de mercado de R$ 2,1 bilhões.
O fundo é negociado a um cap rate entre 6% e 6,5%, enquanto fundos comparáveis negociam entre 5% e 6%. (A diferença existe porque o BC Fund tem alguns alugueis que carregavam carência mesmo antes da crise.)
A aquisição é o passo mais recente no turnaround do portfólio do fundo que começou em 2018.
De lá para cá, o fundo reduziu sua exposição ao Rio de Janeiro e aumentou a presença de ativos Triple-A na carteira — uma mudança que a Morumbi Tower vai acentuar.
Depois da aquisição, São Paulo passa a representar 77% da carteira (contra 70% antes) e os imóveis triple-A passam de 59% para 69% do portfólio; os números consideram apenas a parte da Morumbi Tower que o BC Fund pagou com equity. Com o negócio, a vacância financeira do fundo cai de 8% para 6%.
Do lado da Multiplan, a venda deve gerar especulação sobre o que levou o CEO José Isaac Peres a decidir vender agora: a maturação natural da torre ou considerações ligadas à covid. Os recursos equivalem a 6% do ‘enterprise value’ da companhia [a soma do valor de mercado com a dívida líquida]. (A dívida líquida da Multiplan é de R$ 2,7 bilhões.)
Uma hipótese é que Peres esteja arbitrando entre um mercado de fundos imobiliários que cedeu pouco com a crise e um preço de ação que caiu 43% desde o topo em fevereiro. Neste caso, os recursos da venda provavelmente seriam usados numa recompra de ações.
Outra possibilidade: o decano da indústria de shoppings pode estar fazendo caixa para se preparar para oportunidades de consolidação num momento em que concorrentes menores estão mais vulneráveis, ainda que a Multiplan historicamente prefira projetos greenfield.
Segundo pessoas próximas à transação, o BC Fund sempre manifestou à Multiplan interesse pelo ativo, o que facilitou que as conversas progredissem rapidamente quando o vendedor decidiu seguir adiante.
