Fundos geridos pelo BTG Pactual estão pagando quase R$ 1 bilhão pela EZ Tower, dobrando a aposta do banco no mercado de escritórios num momento de ceticismo sobre a vida corporativa no pós-covid.
A EZ Tower B — um edifício triple-A na Avenida Chucri Zaidan — foi desenvolvida pela EZTEC e estava no portfólio da Brookfield desde 2017. A Torre A foi vendida para a São Carlos em 2013 quando ainda estava em construção.
A UnitedHealth ocupa 60% do edifício, cujos inquilinos também incluem a Coca-Cola e a Melitta. Dos 26 andares, apenas um e meio estão vagos hoje.
Os fundos estão pagando R$ 500 milhões em dinheiro e assumindo outros R$ 500 milhões em uma dívida de longo prazo que já estava associada ao imóvel.
A aquisição parece ser uma aposta de que o mundo voltará ao normal depois da vacina, e que os ativos triple-A se mostrarão os mais resilientes ao final da pandemia.
O BC Fund (BRCR11) e o BTG Pactual Fundo de Fundos FII (BCFF11) controlarão o ativo, e outros veículos geridos pelo BTG complementarão o cheque. Os fundos usarão caixa próprio e não precisarão emitir novas cotas para financiar a compra.
Como parte da transação, a Brookfield está garantindo uma renda mínima aos compradores pelos primeiros dois anos.
Incluindo a renda mínima, a transação saiu a um cap rate — o fluxo de aluguéis de um imóvel dividido pelo valor pago por ele — de 7,25%, mas como o imóvel tem alavancagem, o yield da transação será de pelo menos 8,6% pelos próximos dois anos, já descontados os custos. Para efeito de comparação, fundos imobiliários donos de ativos triple-A negociam na Bolsa entre 5,5% e 6,5%.
Com a compra da EZ Tower, o BTG também está dobrando sua aposta no Morumbi, a região que mais cresce e a que mais ganha preço em São Paulo.
Em maio deste ano, o BC Fund pagou R$ 810 milhões pela Diamond Tower, que pertencia a Multiplan. A EZ Tower fica a 500 metros dali.
