A GP Investments está propondo uma OPA para comprar até 100% das ações da BR Properties – dando saída a outros acionistas num momento em que o setor imobiliário sofre com a alta dos juros e em meio a uma redução brutal do tamanho da empresa.
Na prática, a GP estaria comprando a participação do Adia, o fundo soberano de Abu Dhabi que tem cerca de 61% da empresa por meio de um fundo administrado pela GP, e dos acionistas minoritários, que compreendem o free float da empresa.
A GP está propondo pagar R$ 1,60 por ação. Os papéis fecharam hoje a R$ 6,07, mas esse valor deve cair significativamente após a redução de capital proposta na semana passada.
A BR Properties pretende distribuir seu caixa aos acionistas, o que cortaria o capital social da empresa em 80% – o equivalente a R$ 5,41 por ação. Essa proposta será analisada numa assembleia marcada para 24 de janeiro.
Se aprovada, os papéis passariam a valer R$ 0,66, tomando como base a cotação de hoje. Nesse preço, a oferta da GP representaria um prêmio de mais de 140%.
Antonio Bonchristiano, CEO da GP, disse ao Brazil Journal que os ativos da BR Properties estão subavaliados, o que justifica o prêmio oferecido pela gestora.
“Essa operação dá uma solução para a empresa, que ficará muito pequena após a redução de capital, com baixo float e provavelmente sem cobertura de analistas,” disse ele.
As conversas com o Adia, que deram origem à proposta de hoje, começaram logo depois de a BR Properties vender 80% de seu portfólio – um conjunto de 12 prédios comerciais – para a Brookfield por quase R$ 6 bilhões em maio de 2022.
“Depois dessa venda, começamos a pensar no futuro da empresa. Vários caminhos foram discutidos até chegarmos a essa solução”, diz Bonchristiano. “O Adia deixou claro o interesse em sair e a GP se dispôs a fazer a oferta.”
Para a OPA sair do papel, há algumas condições precedentes. A primeira é a aprovação da redução de capital na assembleia do dia 24. Depois disso, haverá uma nova assembleia para deliberar sobre a permanência no Novo Mercado. O fundo da GP não vai votar nessa assembleia, apenas os acionistas minoritários (o mais relevante deles é a Vista Capital, que tem 10% da companhia).
Se a BR Properties ficar no Novo Mercado, a GP fará uma OPA de até 75% do capital (para cumprir a regra de manter um free float de 25%). Nessa situação, caso todos os acionistas queiram vender as ações, haverá um rateio.
Se for aprovada a saída do Novo Mercado, a OPA poderá atingir 100% do capital da empresa.
O mercado especula que o próximo passo natural para uma BR Properties desidratada seria fechar o capital e sair da Bolsa.
Na semana passada, executivos da empresa admitiram que não faz sentido manter o capital aberto, em razão dos custos administrativos e regulatórios. O valor de mercado da BR Properties pós-redução de capital ficaria em torno de R$ 360 milhões.
Bonchristiano diz que essa discussão vai ficar para depois. “Um fechamento de capital envolve a produção de laudos, algo que não é prudente, nem atraente num momento como o atual, de muita incerteza.”
Caso a OPA atinja 100% do capital da BR Properties, o valor total da oferta será de R$ 742 milhões, recursos que sairão do caixa da GP.
“Nós temos interesse em manter a companhia viva e desenvolver os ativos que ficarão no portfólio após a redução do capital.”
Esses ativos são dois galpões logísticos no interior de São Paulo, além de um fundo imobiliário de prédios corporativos. O Adia ficaria com 60% desse FII.
“O mercado de logística é atraente no longo prazo, porque o e-commerce tende a crescer”, diz Bonchristiano. “Mas o curto prazo deve ser complicado, com as dúvidas sobre a atividade econômica, a inflação e os juros.”
