A BR Malls está em negociações para comprar a Almeida Júnior, uma operadora de seis shoppings, todos no estado de Santa Catarina.

As conversas são fluidas, e não há garantias de que as partes chegarão a um acordo.

Fontes próximas às conversas dizem que a Almeida Júnior tem cerca de R$ 1 bilhão em dívida — o que corresponde a 6-7 vezes sua geração de caixa — e que seu controlador quer receber R$ 1,5 bilhão pelo equity.

Como o fluxo de caixa operacional da companhia — o ‘NOI’, no jargão do mercado — é de cerca de R$ 180 milhões/ano, uma venda por um enterprise value de R$ 2,5 bilhões implicaria um cap rate de 8%. (O cap rate é uma métrica de retorno no mercado imobiliário.  Quanto menor o cap rate, mais caro o ativo vis-à-vis sua capacidade de gerar caixa.)

As conversas com a BR Malls já estavam adiantadas quando a Multiplan entrou no páreo nas últimas semanas.  Mas no mercado, muita gente aposta que o interesse não é pra valer. 

Primeiro, porque a empresa de José Isaac Peres tem um histórico quase inexistente de aquisições.  Desde o IPO, Peres só fez dois M&As — e ainda assim, defensivos:  a compra do Pátio Savassi em Belo Horizonte, e a entrada num shopping em Ribeirão Preto.  A companhia sempre associou sua geração de valor ao crescimento orgânico, e essa visão construiu o portfólio mais premium do País.

Em segundo lugar, a Multiplan já está com as mãos cheias com seu pipeline de crescimento orgânico:  a empresa deve retomar o projeto do Parque Global em São Paulo (um projeto de 80 mil metros quadrados, quase o dobro da maioria dos ativos da empresa), e está construindo o shopping em Jacarepaguá, que fica pronto no final deste ano.

Para a BR Malls, esta seria a primeira aquisição relevante do CEO Ruy Kameyama.

Kameyama costuma dizer a investidores que está “esculpindo” o portfólio da empresa. Ao longo dos últimos dois anos, a BR Malls reduziu seu portfólio de 51 para 39 shoppings — e ainda deve vender outros oito, que representam menos de 10% do NOI.  A BR Malls está se desfazendo de shoppings em cidades menores e onde sua posição de mercado não é dominante para focar em ativos com perfil oposto.

Ao contrário de seu antecessor, a compensação de Kameyama é baseada na performance da ação da BR Malls frente a uma cesta das outras empresas do setor listadas na B3, ajustado pela liquidez.  “Ele só vai fazer um deal se achar que o negócio aumenta o lucro da empresa e fará a ação subir,” diz um gestor.

Hoje, a BR Malls tem um endividamento de 2 vezes sua geração de caixa (EBITDA).

A Almeida Júnior tentou fazer seu IPO no ano passado, mas os investidores consideraram que a concentração geográfica da empresa limitaria seu crescimento e não aceitaram pagar a ambição de preço do controlador.

Agora, o processo de venda está sendo liderado pelo Bradesco, um importante credor da Almeida Júnior.  O banco estaria disposto a alongar a dívida consideravelmente se a gestão passasse para as mãos da BR Malls.

Fundada em Blumenau em 1980 por um self-made man, Jaimes Almeida Junior, a companhia começou no ramo imobiliário e passou a investir em shopping centers nos anos 90.

A Dynamo é a maior acionista da BR Malls, com pouco menos de 10% da empresa.