A BR Malls está em negociações para comprar a Almeida Júnior, uma operadora de seis shoppings, todos no estado de Santa Catarina.
As conversas são fluidas, e não há garantias de que as partes chegarão a um acordo.
Fontes próximas às conversas dizem que a Almeida Júnior tem cerca de R$ 1 bilhão em dívida — o que corresponde a 6-7 vezes sua geração de caixa — e que seu controlador quer receber R$ 1,5 bilhão pelo equity.
Como o fluxo de caixa operacional da companhia — o ‘NOI’, no jargão do mercado — é de cerca de R$ 180 milhões/ano, uma venda por um enterprise value de R$ 2,5 bilhões implicaria um cap rate de 8%. (O cap rate é uma métrica de retorno no mercado imobiliário. Quanto menor o cap rate, mais caro o ativo vis-à-vis sua capacidade de gerar caixa.)
As conversas com a BR Malls já estavam adiantadas quando a Multiplan entrou no páreo nas últimas semanas. Mas no mercado, muita gente aposta que o interesse não é pra valer.
Primeiro, porque a empresa de José Isaac Peres tem um histórico quase inexistente de aquisições. Desde o IPO, Peres só fez dois M&As — e ainda assim, defensivos: a compra do Pátio Savassi em Belo Horizonte, e a entrada num shopping em Ribeirão Preto. A companhia sempre associou sua geração de valor ao crescimento orgânico, e essa visão construiu o portfólio mais premium do País.
Em segundo lugar, a Multiplan já está com as mãos cheias com seu pipeline de crescimento orgânico: a empresa deve retomar o projeto do Parque Global em São Paulo (um projeto de 80 mil metros quadrados, quase o dobro da maioria dos ativos da empresa), e está construindo o shopping em Jacarepaguá, que fica pronto no final deste ano.
Para a BR Malls, esta seria a primeira aquisição relevante do CEO Ruy Kameyama.
Kameyama costuma dizer a investidores que está “esculpindo” o portfólio da empresa. Ao longo dos últimos dois anos, a BR Malls reduziu seu portfólio de 51 para 39 shoppings — e ainda deve vender outros oito, que representam menos de 10% do NOI. A BR Malls está se desfazendo de shoppings em cidades menores e onde sua posição de mercado não é dominante para focar em ativos com perfil oposto.
Ao contrário de seu antecessor, a compensação de Kameyama é baseada na performance da ação da BR Malls frente a uma cesta das outras empresas do setor listadas na B3, ajustado pela liquidez. “Ele só vai fazer um deal se achar que o negócio aumenta o lucro da empresa e fará a ação subir,” diz um gestor.
Hoje, a BR Malls tem um endividamento de 2 vezes sua geração de caixa (EBITDA).
A Almeida Júnior tentou fazer seu IPO no ano passado, mas os investidores consideraram que a concentração geográfica da empresa limitaria seu crescimento e não aceitaram pagar a ambição de preço do controlador.
Agora, o processo de venda está sendo liderado pelo Bradesco, um importante credor da Almeida Júnior. O banco estaria disposto a alongar a dívida consideravelmente se a gestão passasse para as mãos da BR Malls.
Fundada em Blumenau em 1980 por um self-made man, Jaimes Almeida Junior, a companhia começou no ramo imobiliário e passou a investir em shopping centers nos anos 90.
A Dynamo é a maior acionista da BR Malls, com pouco menos de 10% da empresa.
