No maior negócio do setor nos últimos anos, o BTG Pactual e a Brookfield acabam de fechar uma transação de R$ 2,1 bilhões em lajes corporativas, em mais um sinal de reaquecimento de um dos mercados que mais sofreu durante a crise.
A transação marca um reposicionamento agressivo do BC Fund — o maior e mais líquido fundo imobiliário comercial do país, administrado pelo BTG. O fundo está vendendo R$ 1,3 bilhão em ativos para a Brookfield e comprando R$ 719 milhões em troca. Na Bolsa, o fundo tem um valor de mercado de R$ 2 bilhões.
O BC Fund está se desfazendo de ativos com alta vacância, reduzindo sua exposição ao Rio, e comprando prédios com 100% de ocupação, enquanto a Brookfield está aumentando sua exposição a risco, apostando numa recuperação da economia.
O diferencial de preço denota a diferença na qualidade dos ativos: o BC Fund está pagando R$ 16,3 mil por metro quadrado, enquanto a Brookfield está pagando R$ 13,2 mil o metro, numa conta que não leva em consideração a taxa de ocupação de cada um dos empreendimentos.
Com a transação, o nível de vacância contratada do portfólio do BC Fund deve sair da casa dos 31% (ou 37% se considerados os inquilinos que já haviam dado aviso prévio de saída) para 26%.
O fundo imobiliário está vendendo dois ‘encalhes’ que espelham a crise do Rio de Janeiro.
A Brookfield vai ficar com a participação de 60% que o BC Fund tinha na Torre Almirante, no centro do Rio, que viu a vacância disparar para mais de 80% depois da saída da Petrobras, e com 100% da Torre Flamengo, que abrigava as empresas do grupo X — e hoje está 90% desocupada.
Em São Paulo, o BC Fund vendeu 100% do Edifício Morumbi, que era ocupado pela Cargill e tem vacância de 55,7%.
As outras duas saídas foram parciais: metade da participação de 70% no Edifício Eldorado, que fica ao lado do shopping de mesmo nome na Avenida Rebouças, e 75% do BR Financial Center, a antiga sede do Banco Real na Avenida Paulista que foi retrofitado e está bem alugado. Em ambos os casos, as taxas de vacância são menores, de 2% e 12%, respectivamente.
Na outra mão, o fundo está comprando da Brookfield 50% do Edifício Cidade Jardim, no Itaim.
No Rio, o BC Fund está levando o edifício Sylvio Fraga, ocupado pela Globo no Jardim Botânico; o MV9, no Centro, ocupado pela Deloitte e pelo INPI; e 20% do Edifício Senado, alugado pela Petrobras. Neste último caso, o contrato é chamado de ‘atípico’: como o prédio foi construído sob medida para a Petrobras, se a estatal decidir sair antes do prazo terá que pagar o valor integral do contrato.
O fechamento definitivo da transação ainda depende de diligência nos ativos e o contrato de exclusividade é válido por 90 dias.
Com o negócio, o BC Fund espera aumentar a distribuição de resultados mensal dos atuais R$ 0,35 para R$ 0,45 por cota quando a operação for concluída. A expectativa é que o ‘dividend yield’ do fundo saia de 3,9% para algo próximo de 5,2%.
O preço pago pela Brookfield avalia os ativos do BC Fund em R$ 2,3 bilhões, 14% acima do valor do fundo na Bolsa. A oferta implica um valor de R$ 119,1 por cota do fundo, comparado a um preço de mercado de R$ 104,5/cota.
A transação de hoje vem meses depois do BC Fund ter recebido uma oferta hostil da GTIS Partners, uma gestora imobiliária americana que também opera no Brasil. A GTIS oferecia R$ 115 por cota do fundo. Usando de sua prerrogativa como administrador, o BTG recusou a oferta. Em seguida, um dos cotistas chamou uma assembleia para decidir sobre a oferta. Mais tarde, esta convocação foi cancelada.
Nos últimos meses, o mercado de imóveis comerciais começou a dar sinais de vida. Em setembro, a EZTEC vendeu a torre B do complexo EZ Towers também para a Brookfield por R$ 650 milhões, ou R$ 13,8 mil o metro quadrado. No mesmo dia, a São Carlos vendeu o Centro Empresarial do Aço — um conjunto de duas torres ‘classe A’ localizada no Jabaquara, zona sul de São Paulo — por R$ 296 milhões. Finalmente, a Bradesco Seguros comprou o Port Corporate, na zona portuária do Rio, num negócio estimado em R$ 300 milhões.
