O novo Plano Diretor de São Paulo vai mais do que dobrar a área em que as incorporadoras podem construir prédios residenciais com o triplo de altura.
Para o time de research do Citi, a Cyrela aparece como a maior beneficiária das regras – o que ainda não estaria refletido no preço da ação.
O banco reiterou sua recomendação de compra e o preço-alvo de R$ 28 para o papel, tendo como base o fluxo de caixa descontado no período 2022-2027 e estimando um WACC médio de 15,7%.
O papel subiu 2,9% hoje, cotado a R$ 22,21, em meio a um respiro generalizado de uma Bolsa cambaleante. Pelas contas do Citi, o upside potencial do papel é de 26%.
A equipe do banco já havia elevado o preço-alvo da companhia de Elie Horn de R$ 18 para R$ 28 no início de agosto, logo após a aprovação do projeto de mudança nas regras.
No relatório publicado hoje, os analistas André Mazini, Hugo Soares e Renata Cabral dizem que ainda há muitas dúvidas sobre a nova regulamentação, e que os investidores têm dificuldade para compreender os aspectos técnicos da nova lei.
Essa “assimetria de informação pode oferecer boas pechinchas” neste momento, dizem eles.
“Avaliamos que já foram superados os obstáculos políticos mais críticos, e esperamos que as ações da Cyrela reajam positivamente em razão do bom potencial de lançamentos em 2025-2026,” escrevem os analistas.
O projeto com as novas regras de ocupação, cujo maior impacto é o adensamento nas áreas próximas às estações do metrô, foi aprovado pela Câmara e assinado pelo prefeito Ricardo Nunes em julho. A Câmara ainda precisa votar uma lei complementar com as regulamentações.
Só depois disso as construtoras poderão solicitar a aprovação de empreendimentos tendo como base o novo Plano Diretor. O Citi considera que, com o empenho do presidente da Câmara, Milton Leite (União Brasil), isso deve ocorrer em breve.
Um ponto de atenção para os investidores tem sido a possibilidade de vitória de Guilherme Boulos (PSOL) na eleição municipal do próximo ano. O atual líder nas pesquisas se opõe às mudanças já aprovadas.
Para o Citi, no entanto, é improvável que Boulos, caso eleito, consiga derrubar o novo Plano Diretor. Além do mais, as incorporadoras podem se proteger do risco de mudanças futuras dando início ao pedido de licenciamento para os novos empreendimentos.
“Desde que seja emitido o protocolo de início do projeto, elas terão a proteção constitucional contra qualquer revisão no zoneamento,” afirmam.
A revisão do Plano Diretor de São Paulo vai ampliar o total das Zonas de Estruturação da Transformação Urbana, as ZEUs, de 51 km² para 127 km², uma área que representa 14% do território da cidade.
Nessas regiões, as incorporadoras podem multiplicar por 3 a área total dos novos empreendimentos e, com a revisão do plano anterior, terão regras de construção mais flexíveis.
