Martín Jaco e André Bergstein, que trabalharam juntos como CEO e CFO da BR Properties, acabam de deixar a companhia para criar uma nova gestora, a BGR Asset, que vai levantar fundos imobiliários de renda e FIIs com um perfil de private equity.
“Vamos fazer a mesma coisa que fazíamos na BR Properties mas com uma outra estrutura, que consideramos melhor para esse tipo de ativo,” Jaco disse ao Brazil Journal.
Além do benefício óbvio dos FIIs – a isenção de impostos – Bergstein disse que operando como empresa listada havia uma pressão recorrente dos analistas por FFO, o que às vezes prejudicava uma estratégia de ganho de capital.
“Agora conseguimos dividir em veículos diferentes quem quer ganho de capital e quem quer renda,” disse ele. “A melhor estrutura é ter os tomadores de decisão em cima, e os vários veículos de investimento embaixo.”
Até a equipe da BGR Asset é praticamente a mesma da BR Properties. Os outros dois sócios são Gabriel Barcellos e Felipe Guazzelli, que estavam há 12 anos na companhia. Todos os 18 funcionários da gestora vieram da empresa.
Antes da BR Properties, Jaco trabalhou 12 anos na CBRE, uma das principais consultorias imobiliárias do setor. Já Bergstein foi CFO da Gafisa por cinco anos e da BFRE por mais cinco.
A BGR está nascendo com cerca de R$ 2,5 bilhões em ativos sob gestão. Esses ativos vieram de um acordo que os sócios fecharam com a GP Investimentos, que comprou 100% da BR Properties no ano passado e fechou o capital da companhia.
No início de 2022, a BR Properties tinha R$ 12 bilhões em ativos e uma dívida de R$ 3 bi. Em maio, no entanto, ela vendeu 80% de seu portfólio para a Brookfield por R$ 6 bilhões, pré-pagando toda a dívida.
Um pouco depois, fez uma redução de capital, distribuindo aos acionistas o caixa que sobrou, bem como cotas de um fundo imobiliário (o BROF11) que criou para alocar os dois prédios corporativos que ainda tinha no portfólio: o Passeio Corporate, no Rio, e o Águas Claras, que abriga a sede da Vale em Belo Horizonte.
Quando a GP finalmente fez a OPA para tirar a BR Properties da Bolsa, seu portfólio tinha apenas cinco galpões logísticos.
Pelo acordo firmado entre as duas companhias, a BGR assumiu a gestão do BROF11 e desses cinco galpões logísticos; em troca, a GP ficou com 20% do capital da gestora.
Com isso, a BGR já atingiu R$ 2,2 bi em ativos. Os R$ 300 milhões restantes vieram de uma dívida de R$ 216 milhões que a BGR tomou para comprar oito andares do E-Tower, um prédio ao lado do Shopping JK Iguatemi absorvido pelo BROF11; e de um acordo com um family office para gerir sua carteira de R$ 80 milhões em imóveis.
Agora, o plano da gestora é aumentar a participação de imóveis de São Paulo no portfólio do BROF11, hoje muito dependente do Passeio Corporate, que fica no centro do Rio de Janeiro e representa cerca de 90% do fundo.
A BGR quer vender 100% do Águas Claras, avaliado em R$ 43 milhões, além de uma parcela de 15% a 20% do Passeio Corporate. Com os recursos, vai pagar toda a dívida tomada para comprar o E-Tower.
No médio prazo, a ideia é comprar outros prédios corporativos em São Paulo, mas para isso a BGR quer esperar uma reprecificação do fundo, que negocia hoje com um desconto brutal de 45% em relação a seu valor patrimonial.
“Nossa tese é que essas duas vendas, a locação do andar que falta no E-Tower, e a revisional do aluguéis, que estamos começando a negociar agora, vão fazer esse desconto diminuir muito,” disse Bergstein.
Hoje o E-Tower tem sete dos oito andares locados, e a BGR já está em negociações para locar o último.
Já o aluguel está na faixa de R$ 150 o metro quadrado, um preço que a gestora pretende levar para R$ 200. “O São Paulo Tower, que abriga a sede da XP e fica na frente do nosso, já está saindo a R$ 210, R$ 220,” disse Jaco. “É um preço muito factível de chegarmos.”
Dado o desconto da cota, o dividend yield do BROF11 é hoje um dos maiores entre os FIIs de lajes corporativas. O fundo negocia a um yield de cerca de 12% em comparação a uma média de 7% a 8% para fundos com esse perfil.
Outro plano da BGR é levantar um novo fundo de logística focado em renda de entre R$ 200 milhões a R$ 600 milhões nos próximos meses. Segundo Jaco, a BGR tem um pipeline de imóveis em negociação de mais de R$ 6 bilhões.
A intenção da gestora, no entanto, não é crescer a qualquer custo. Jaco disse que o mercado de FIIs cometeu erros no boom de 2019, e a BGR não quer repeti-los.
“Muitos fundos captaram recursos a qualquer custo porque a liquidez era grande, e fizeram muitos investimentos com uma alavancagem enorme,” disse ele. “Como as condições de pagamento eram boas, alguns fundos pagavam dividendos muito grandes – tudo artificial – e não guardavam recursos para pagar as dívidas.”
