Um fundo imobiliário do Credit Suisse que investe em renda residencial está comprando participações em dois empreendimentos da JFL Realty, a incorporadora de alto padrão de Jorge Felipe Lemann e Carolina Burg Terpins.
O CSHG Residencial vai pagar R$ 51,5 milhões para ficar com 40% do JML 747, um empreendimento na esquina da rua José Maria Lisboa com a Avenida 9 de Julho e já está pronto. A participação equivale a 43 apartamentos com área privativa total de 2.903 m² .
Além disso, o fundo vai ficar com 63% da parte residencial do edifício Faria Lima, que, apesar do nome, fica na Avenida Rebouças e deve ficar pronto no início de 2022. O fundo está pagando R$ 106 milhões por uma participação que equivale a 67 apartamentos, ou 7.067 m² de área.
Para fazer essas aquisições, o fundo acaba de captar R$ 185 milhões com clientes do Credit Suisse e listar na B3 sob o ticker HGRS11.
À medida que esses primeiros investimentos começarem a dar retorno — o que deve acontecer quando 80% dos apartamentos estiverem locados — o fundo deve fazer novas captações para novas operações.
Augusto Martins, head de real estate do Credit Suisse, disse que o fundo só investe em condomínios 100% voltados para renda — ou seja, edifícios onde não há proprietários-moradores.
“As demandas para a locação mudam com o tempo. Ontem, as pessoas queriam limpeza diária e academia. Hoje, coworking e café. Ter um prédio inteiro direcionado para a renda viabiliza que ele seja direcionado às demandas do público alvo,” disse o gestor.
Outra condição para o investimento é ter um parceiro operador que cuide da manutenção e assistência aos locatários — um papel que será desempenhado pela JFL nesses primeiros dois empreendimentos.
O fundo está investindo no chamado long stay, que prevê locações que variam entre 3 e 24 meses — na média, os inquilinos ficam entre 6 e 9 meses.
O público-alvo são pessoas ou famílias temporariamente fora de casa por causa do trabalho ou de um tratamento médico, ou que estejam mudando de cidade e precisam de tempo para procurar uma residência definitiva. Em vez de ficar em hotéis, esse cliente dá mais valor a um ambiente que se assemelha a uma casa.
O foco do fundo será nas classes A e B em São Paulo, um segmento que o Credit Suisse conhece bem, diz Augusto. Mas no futuro, a carteira pode incluir ativos no Rio e Brasília, e também chegar a imóveis para a classe C.
Nos dois empreendimentos operados pela JFL, os apartamentos são de alto padrão e oferecem tudo: mobília, utensílios domésticos e enxoval completo.
A média do aluguel na unidade dos Jardins é de R$ 215/m² e inclui condomínio, IPTU, água, energia, wifi, TV a cabo, café da manhã e limpeza.
O aluguel tradicional de um apartamento na mesma região fica ao redor de R$ 115/ m² e, quando se acrescentam os extras que estão incluídos no empreendimento, sobe para R$ 180/ m² . “O produto é 5% ou 10% mais caro do que o aluguel comum, mas vale à pena pela comodidade,” disse Augusto.
A indústria de fundos imobiliários no Brasil está mais voltada para os imóveis comerciais porque sempre tiveram cap rate com muito prêmio em relação ao residencial.
O segmento renda residencial só vem ganhando tração no Brasil nos últimos três anos, quando pelo menos 13 construtoras e operadoras passaram a lançar esses empreendimentos aqui. Nesse período, empresas como a mexicana Casai e a americana Greystar vieram para o Brasil, e a MRV criou a Luggo.
Augusto diz que a curva de maturação do produto vem atraindo novos players. “Cinco anos atrás, eu não teria tanta opção para co-investir e operar. Ainda assim, passamos bastante tempo à procura de uma transação que tivesse risco e retorno adequados,” diz.
A tese do fundo do Credit Suisse é que, dado que não existem muitos prédios no mercado 100% disponíveis para a renda, ao fazer o investimento participando da incorporação e agregando gestão profissional, será possível gerar transações com um retorno de 9,5% ao ano.
“No futuro, o residencial tende a negociar com prêmio em relação ao corporativo por ser mais resiliente”, diz Augusto.
