A Multiplan anunciou a primeira expansão do VillageMall, seu shopping de luxo no Rio de Janeiro, num momento em que o Estado e a Cidade Maravilhosa enfrentam uma crise fiscal, de empregos e autoestima jamais vistas.
Segundo a Multiplan, a expansão será feita em duas fases e adicionará 34 novas lojas ao shopping, levando o total a 135. A área bruta locável do Village vai crescer 11%.
A primeira fase deve ser inaugurada em novembro, adicionando cinco lojas ao segundo piso do shopping. Já a segunda área deve abrir em maio de 2018, com 29 novas lojas.
O timing chama atenção porque o Rio vive hoje uma tempestade perfeita. Após ser saqueado impiedosa e regularmente por seus principais líderes políticos, o Estado não tem dinheiro sequer para pagar salários.
No setor privado, as políticas intervencionistas do Governo Dilma inviabilizaram os investimentos no setor de petróleo por muitos anos, privando o Estado — que é ‘dono’ da Bacia de Campos — da oportunidade de gerar empregos e receita. Piorando as coisas: o colapso do grupo EBX, o quase-colapso da Petrobras e a quebradeira de sua cadeia de fornecedores, e a queda estrutural do petróleo no mercado internacional.
Para completar o quadro, as perspectivas da indústria de luxo — o esteio do VillageMall — são no mínimo duvidosas numa cidade em que o cleptogovernador Sergio Cabral e sua entourage eram os principais clientes de joalherias.
Inaugurado no final de 2012, o Village — uma caixa de vidro moderna com um projeto arquitetônico arrojado no meio da Barra da Tijuca — tem se mostrado um ativo de baixa rentabilidade para a Multiplan.
Gestores estimam que a companhia investiu R$ 480 milhões no shopping (entre o terreno e a construção), que gera uma receita operacional estimada em R$ 35 milhões por ano.
Corrigindo o capital empregado pela inflação desde que o shopping abriu, e assumindo uma margem operacional de 90% e uma alíquota de IR de 15% (lucro presumido), o Village estaria com um retorno prospectivo, em termos reais, de 4% ao ano.
O VillageMall faz parte de uma safra que incluiu ainda o ParkShopping Campo Grande, que abriu as portas pouco antes, também na zona oeste do Rio.
Ambos os shoppings tem performado mal, levando alguns gestores a questionar a alocação de capital da Multiplan, que por muito tempo vendeu ao mercado a tese de que operações greenfields [shoppings desenvolvidos pela própria companhia] geravam mais valor no longo prazo do que a compra de ativos prontos.
“A Multiplan é uma excelente operadora, certamente a melhor que há, mas se você olhar investimentos dos concorrentes, a alocação de capital entre todos eles foi razoavelmente equivalente,” diz um gestor.
Por exemplo, no final de 2010 a BR Malls comprou o Shopping Tijuca — um ativo dominante, sem nenhum concorrente por perto — por R$ 800 milhões, pagos em duas tranches, do Grupo Sá Cavalcante.
Corrigindo o investimento pela inflação e tendo por base o lucro operacional de 2016, gestores estimam um retorno real prospectivo para o Tijuca em torno de 7% (sem considerar planejamento fiscal). “E olha que a BR Malls era conhecida como uma péssima alocadora de capital,” diz um gestor.
A Multiplan pretende lançar ainda outro shopping na zona oeste do Rio, no bairro do Anil, assim que as condições de mercado permitirem.
