O Grupo Pão de Açúcar concluiu hoje um processo de sale e leaseback de 39 imóveis, uma transação fatiada em várias etapas pela pandemia e que colocou R$ 1,2 bilhão no caixa do grupo.
Os imóveis foram comprados pelo fundo imobiliário TRXF11, que agora tem 43 imóveis em 11 estados e 28 cidades — a maioria, lojas do Pão de Açúcar e do Assaí.
Criado no início deste ano, o fundo já tem mais de 7.000 investidores, atraídos pela marca GPA e os contratos de longo prazo.
Quando captou R$ 190 milhões em janeiro, o TRXF11 comprou quatro ativos (1 loja e um galpão logístico do GPA em Fortaleza, uma da Sodimac em Ribeirão Preto e um galpão da Camil no Rio de Janeiro).
Em seguida, a TRX, gestora do fundo, ganhou um bid do GPA, que pretendia desmobilizar R$ 1,2 bi de seu portfólio de lojas alugando os imóveis de volta por 15 anos. Como é comum neste tipo de transação, os contratos de locação incluem penalidade por rescisão antecipada equivalente ao saldo devedor integral e sem possibilidade de ação revisional de aluguel durante o prazo de vigência inicial dos contratos.
Para aumentar seu poder de fogo, a TRX criou um fundo específico para a operação — o TRXB11 — que acomodou investidores-âncora que não podiam mais aumentar sua exposição ao TRXF11. O fundo, com prazo de duração limitada, levantou R$ 255 milhões.
Ao assinar o contrato com o GPA em 25 de março, a TRX esperava liquidar a operação até 30 de abril — mas tinha uma pandemia no meio do caminho. Com a incerteza geral e a implosão momentânea do mercado, a operação foi fatiada em quatro partes, a última das quais foi concluída hoje.
De lá para cá, a TRX fez uma segunda emissão no TRXF11 (captando R$ 236 milhões) e também levantou recursos por meio de uma securitização, que tomou recursos a 5-5,5% enquanto as lojas foram compradas a um cap rate de 7,10%. Tanto os CRIs quanto os alugueis são corrigidos anualmente pelo IPCA. Uma terceira emissão está no mercado.
O Banco BR Partners foi o coordenador e distribuidor dos fundos e dos CRIs, que foram emitidos pela Bari Securitizadora.
Com as aquisições, o TRXF11 se consolida como um dos maiores FIIs listados em termos do número de ativos, diversificação regional e valor dos imóveis (R$ 1,4 bi).
A cota fechou hoje a R$ 101,50, um leve prêmio sobre o valor patrimonial da cota, de R$ 97. A preços atuais, o dividend yield está em cerca de 7,70%.
