O Clube FII, que começou como um site sobre fundos imobiliários e está tentando se tornar um ecossistema do setor, acaba de atrair um investimento minoritário do L4, o fundo de corporate venture capital da B3.
O investimento será feito em duas tranches. Na primeira, o L4 está liderando uma rodada de R$ 5 milhões que também terá a participação do Grupo Travessia, uma securitizadora.
A segunda tranche pode chegar a mais R$ 5 milhões, mas vai depender do atingimento de metas ligadas aos novos negócios da empresa.
O Clube FII foi fundado em 2015 por Rodrigo Cardoso num momento em que o mercado de fundos imobiliários ainda estava nas fraldas: eram apenas 100 mil investidores em comparação aos mais de 5 milhões de hoje.
O site publicava informações sobre os FIIs – disponibilizando para os investidores de varejo dados sobre cada um dos fundos listados – e a monetização era por meio de uma assinatura mensal, que dava acesso a ferramentas mais sofisticadas de análise e às carteiras recomendadas do Clube FII. Outra fonte de receita, adicionada em 2019, foi a vertical de educação, com cursos sobre o mercado imobiliário.
O grande salto do Clube FII, no entanto, veio em 2021 com a entrada de Felipe Guinle como sócio e co-CEO.
Guinle – um amigo de longa data de Cardoso que então atuava no mercado de venture capital – liderou a transformação do Clube FII em um ecossistema mais amplo do mercado.
O primeiro passo nessa direção foi a criação de uma vertical B2B, com o desenvolvimento de uma plataforma de dados sobre os CRIs e CRAs listados no mercado.
Essa ferramenta usa 10 bases de dados e vincula todas num só lugar, oferecendo aos gestores de FIIs uma única página com as principais informações sobre cada CRI e CRA, incluindo a estrutura, garantias e as negociações e taxas no mercado primário e secundário.
Em pouco tempo, a solução conquistou 30 assinantes, o equivalente a cerca de 50% de todos os fundos de papel do mercado.
“Sempre que mostramos a ferramenta para os clientes, eles adoram, mas falam que estamos resolvendo só uma parte do problema do mercado secundário de CRIs e CRAs. Que faltava resolver também o transacional,” Guinle disse ao Brazil Journal.
A rodada do L4 vai financiar justamente essa entrada no “transacional.”
A startup acaba de criar uma operação chamada internamente de ‘mesa as a service’, tentando capturar um pedaço de um mercado dominado pelas mesas de negociação dos grandes bancos.
“Hoje essas mesas vendem com um spread muito grande, porque não tem transparência. Podemos fazer a transação com um spread menor, repassando isso para o cliente que deu o mandato pra gente,” disse Felipe Ribeiro, que entrou na empresa em 2022 como diretor de investimentos alternativos para ajudar no desenvolvimento dessa vertical.
O mercado secundário de CRIs e CRAs movimentou R$ 200 bilhões no ano passado. O Clube FII já tem um pipeline de R$ 1 bilhão de ativos que investidores institucionais o mandataram para vender, e a ideia é manter este patamar de estoque.
Em três anos, a meta é movimentar de R$ 7 a 8 bilhões por ano na plataforma.
Por enquanto, a conexão das pontas nas transações está sendo feita no modelo ‘old school’, com telefonemas e emails. Mas com o tempo, a ideia do Clube FII é que as transações passem a ser feitas de forma digital, dentro da plataforma.
“Não temos a ilusão de que vamos revolucionar o mercado no ‘D-0’, mas no futuro acho que o modelo vai evoluir para um formato de plataforma, o que tende a reduzir mais ainda o spread,” disse Guinle.
Este ano, o Clube FII espera fazer uma receita de mais de R$ 6 milhões. Com o ramp up dos novos negócios, a expectativa é pelo menos dobrar essa receita em 2025, com a vertical transacional respondendo por 50% da receita.
A visão de médio/longo prazo é criar uma plataforma transacional também para o B2C, permitindo que os 352 mil usuários cadastrados no site possam comprar e vender FIIs, CRIs e CRAs na plataforma. Hoje a empresa tem 70 mil carteiras de FIIs de clientes cadastradas, com um portfólio somado de R$ 10 bilhões.
