A vacância dos escritórios de São Paulo teve mais uma redução no segundo trimestre, impulsionada principalmente pela região da Marginal, que engloba a região da Berrini e Chucri Zaidan e respondeu por boa parte da absorção líquida do período. 

A vacância da cidade caiu de 21% para 19,8%, a quinta queda trimestral consecutiva. Os dados da CBRE, uma das principais consultorias globais do setor imobiliário, foram fornecidos com exclusividade ao Brazil Journal.

A taxa ainda é superior ao nível pré-pandemia, quando a vacância estava ao redor de 16%, mas já é bem menor do que no pico da covid, quando chegou a bater 24%. 

“Ela ainda é maior [que no pré-pandemia], mas está bem localizada,” disse Felipe Giuliano, o diretor de locação, brokerage, saúde e pesquisa da CBRE. “No triple-A, a vacância já está em 16,5%, e no triple-A da região do Jardins, que engloba a Faria Lima, em apenas 5,5%.”

Com pouca adição de novos estoques — apenas 30 mil metros quadrados no trimestre — e uma devolução baixa, a absorção líquida dobrou em relação ao tri anterior, atingindo cerca de 80 mil metros quadrados. 

Desde o início do ano, a absorção líquida já bateu em 145 mil metros quadrados, o equivalente a 80% de toda a absorção líquida do ano passado. Dessa absorção líquida, mais de 60% ocorreu na região da Marginal. 

O melhor ano em termos de absorção líquida foi 2019, quando mais de 350 mil metros quadrados de escritórios foram absorvidos pelo mercado. 

Para Felipe, os números do trimestre mostram um ‘flight to quality’ e um ‘flight to price’.

“As empresas estão buscando os prédios triple-A, mas estão buscando na região da Marginal, porque é onde o preço é melhor e onde tem mais oferta,” disse ele.

Na Faria Lima, onde a oferta é muito baixa hoje, o aluguel está girando em torno de R$ 250-300 o metro quadrado. Na região de Pinheiros, que está se tornando uma extensão da Faria Lima, entre R$ 150-200, e na Marginal, entre R$ 80 e R$ 100.

“Achamos que os preços da Marginal devem subir. É onde tem prédios de qualidade, com infraestrutura, e a valores adequados. As locações vão acabar indo para lá, o que vai diminuir a oferta e fazer os preços subir,” disse Felipe. Além disso, “não há quase nenhum novo estoque sendo entregue lá.”

O executivo nota que os preços da Faria Lima historicamente foram o dobro dos preços da Marginal. Agora, estão três vezes maiores — um gap que deve se fechar com o tempo. 

A melhora do mercado de escritórios tem sido impulsionada por alguns fatores. Além da volta das empresas ao modelo presencial, muitas companhias estão aumentando seus espaços de trabalho para ampliar as áreas de convivência — como forma de reter talentos — e por uma questão sanitária.

Segundo a CBRE, antes da pandemia os escritórios tinham 1 estação de trabalho para cada 7 metros quadrados. Hoje, esse número subiu para 1 estação a cada 10 metros quadrados. 

Muitas empresas também estão voltando ao modelo de estações fixas de trabalho, em vez das estações flexíveis. 

“Isso também aumenta muito a demanda por espaços,” disse ele. “Estávamos atendendo uma empresa que tinha uma demanda de 8 mil metros quadrados. Mas eles decidiram que queriam ter estações fixas e a área teve que quase dobrar, para 15 mil.”

A baixa entrega de novos estoques também tem ajudado. No primeiro semestre, foram entregues apenas 60 mil metros quadrados de novos escritórios. A expectativa da CBRE é que até o final do ano sejam entregues mais 140 mil, totalizando 200 mil, em comparação aos 300 mil do ano passado. 

“E só tem um prédio com mais de 20 mil metros quadrados para ser entregue, na Juscelino Kubitschek. Todos os outros são prédios entre 5 e 15 mil metros,” disse Felipe. 

O estudo da CBRE também trouxe números sobre o Rio de Janeiro, onde a vacância de escritórios se manteve estável, em 29%, depois de ter caído nos trimestres anteriores.

No Rio a vacância está mais concentrada no Centro, com a vacância da Zona Sul ficando em apenas 6%. 

“Mas 70% de tudo que foi absorvido no trimestre foi no Centro e na Barra, o que mostra que as empresas estão começando a voltar para o Centro,” disse o executivo. 

No Rio, a adição de novos estoques foi nula no trimestre, seguindo uma tendência que acontece desde pelo menos 2019. De lá para cá, só houve adições de estoque na cidade em 2021 e 2022, mas num nível extremamente baixo: 13 mil e 11 mil, respectivamente. 

“E os 13 mil de 2021 foi a construção da sede de uma única empresa,” disse Felipe. 

Para 2025, a CBRE espera que a adição de estoque continue em zero, o que só pode começar a mudar em 2026, com alguns projetos que foram anunciados este ano.