A Leste — a gestora de investimentos alternativos de Emmanuel Hermann — acaba de captar US$ 40 milhões num club deal para comprar imóveis que abrigam clínicas de saúde nos EUA.
O portfólio adquirido tem clínicas em San Antonio, Las Vegas, Tulsa e Sarasota.
Essas clínicas são conhecidas como ‘long-term acute care hospitals’. Nos EUA, depois que um paciente passa por uma cirurgia num hospital geral, ele geralmente é transferido para estas clínicas antes de poder ir para casa.
O portfólio comprado está alugado a um dos maiores operadores destas clínicas nos EUA, e parte da transação foi feita ‘off market’: 3 das 4 clínicas pertenciam a um REIT que precisava fazer caixa.
O aluguel é reajustado em 2% ao ano ou pela inflação, o que for maior — e a gestora alavancou o negócio junto à Siemens Financial com uma taxa pré-fixada.
A Leste originou o negócio a partir de seu escritório de Miami, que já existe há quase seis anos. Na prática, os investidores no club deal estão co-investindo com o Leste Flagler Healthcare Real Estate Fund, um fundo de US$ 60 milhões que a Leste gere em parceria com Flagler, uma consultoria especializada em ativos imobiliários no setor de saúde. (O fundo alocou US$ 5 milhões no portfólio.)
Stephan de Sabrit, o sócio da Leste em Miami, disse que o yield do investimento deve começar em cerca de 10,2% ao ano e eventualmente subir para 13,3% — assumindo que o portfólio seja vendido daqui a cinco anos ao mesmo cap rate da compra (7,4%, desalavancado).
Mas a estratégia da Leste é comprar mais ativos e fazer o portfólio crescer para mais de US$ 100 milhões, entrando no radar de players estratégicos ou REITs maiores e com isso garantindo um prêmio no valuation.
Para efeito de comparação, REITs americanos que buscam renda têm um yield em torno de 4% a 5% ao ano.
