A São Carlos vendeu quatro de suas torres comerciais por R$ 865 milhões — numa transação que mostra o valor descontado que a empresa negocia na Bolsa e vai ajudar a companhia a reduzir sua alavancagem.
A venda saiu a um cap rate de 7,4%, um valor atrativo dado que a própria São Carlos negocia a um cap muito maior na Bolsa, de 10,6%.
O valor também representa 60% do market cap da companhia, de R$ 1,47 bilhão, e um desconto de apenas 14,6% sobre o NAV, enquanto a São Carlos negocia com um desconto de 60%.
O portfólio vendido tem uma área bruta locável de 58,8 mil metros quadrados, com a transação saindo a R$ 14.600/metro quadrado. Os edifícios são o Centro Empresarial Botafogo (CEB), no Rio, e o Morumbi Office Tower, Corporate Plaza e o Alameda Santos 2477, que ficam em São Paulo.
A São Carlos disse que o comprador é um fundo imobiliário, mas não abriu o nome do FII. O Brazil Journal apurou que trata-se do KNRI11, um fundo de renda da Kinea listado na Bolsa que tem um patrimônio de R$ 3,8 bilhões.
Segundo uma fonte, o KNRI11 pretende fazer uma oferta em breve para levantar recursos para pagar pelos ativos.
O pagamento vai ser feito em parcelas, com 42,5% do total na assinatura da transação. Outros 9% vão ser pagos em até 12 meses, corrigidos pela inflação; e os 48,5% restantes em até 24 meses da assinatura.
Da parcela inicial, serão retidos 5,5% do valor total da transação para garantir uma renda mínima para o fundo. Já a parcela final poderá ter 18,7% do valor da transação pago em cotas do fundo, se a gestora decidir dessa forma.
O cap rate parece baixo, mas como o Kinea vai pagar parcelado ele deve ter um yield muito alto nos primeiros dois anos. No primeiro ano, um gestor de FIIs estima que o yield vai ficar na casa de 15%, já que o Kinea vai ter pago menos da metade do valor. No segundo ano, o yield cairia um pouco, para 14%, e no terceiro, quando terminar de pagar tudo, iria para perto de 8%. “A aposta deles é que nesse momento a taxa de juros já vai estar abaixo de dois dígitos,” disse o gestor.
A São Carlos disse que terá uma TIR real de 27,3% ao ano com a venda, após os impostos.
Depois da transação, a companhia ainda tem 95 imóveis no portfólio, com um ABL de 398,2 mil m² e um valor de mercado avaliado em R$ 4 bilhões.
A São Carlos deve usar parte dos recursos da venda para o pré-pagamento de dívidas, num momento em que sua alavancagem está alta. No final do segundo trimestre, a companhia tinha uma dívida líquida de R$ 1,3 bilhão com um custo médio de 11,9% ao ano. O montante era equivalente a cerca de 26,1% do valor de seu portfólio.
A companhia tem feito diversas vendas nos últimos meses. Desde a crise na Americanas, que atingiu os controladores da empresa (Jorge Paulo Lemann, Beto Sicupira e Marcel Telles), a São Carlos vendeu um prédio no Jardim Europa para a Benx, que comprou para fazer um residencial; vendeu o edifício João Brícola, no Centro de São Paulo, onde ficava uma antiga loja da Casas Bahia; vendeu o prédio onde fica a sede da São Carlos, na Vila Olímpia, em São Paulo; além de um prédio no Leblon, o Leblon Green.
A São Carlos também tem vendido no varejo algumas lojas da Pernambucanas que ela comprou no atacado.
Além de desalavancar seu balanço, a São Carlos está se aproveitando de uma arbitragem.
“Como a ação negocia com um desconto muito grande do NAV, porque não tem liquidez e porque o mercado de properties está sofrendo, uma transação dessas faz todo sentido, porque ela consegue precificar os ativos quase no valor do tijolo,” disse uma fonte do mercado. “Depois de desalavancar, ela pode pegar começar a distribuir dividendos muito altos para os acionistas com essas vendas.”
