Para a RBR Asset — que tem mais de R$ 7 bilhões sob gestão em fundos imobiliários — a melhor oportunidade no setor imobiliário está fora do universo dos FIIs.
“As ações de shoppings estão de graça,” o fundador e CEO Ricardo Almendra disse ao Brazil Journal. “A Aliansce Sonae, por exemplo, está negociando a um cap rate de 15%. O fundo imobiliário de shopping com o maior cap rate hoje [o HSI Malls] negocia a 9,5%.”
Para investir nesse nicho, a RBR levantou em agosto o que ela chama de um hedge fund imobiliário, um FII de papel com mandato para investir em vários segmentos do mercado — incluindo ações listadas na Bolsa.
O RBRX11, que levantou R$ 200 milhões em seu IPO mês passado, está investindo 10% do patrimônio em ações de shoppings – metade disso na Aliansce Sonae. O restante foi alocado num portfólio de CRIs.
A RBR também levantou alguns fundos de ações exclusivos para clientes, somando mais R$ 100 milhões para a estratégia de comprar empresas de shoppings listadas.
Ricardo explicou sua tese de Aliansce Sonae ao Brazil Journal. Abaixo, um resumo.
As ações de shoppings ainda não voltaram do low da pandemia e estão bem mais descontadas que os fundos imobiliários do setor. Neste cenário, faz muito mais sentido comprar ações de shoppings do que cotas dos FIIs do setor.
O melhor fundo imobiliário de shoppings negocia hoje com um ‘cap rate’ de 9,5% [o HSI Malls]. A Aliansce Sonae você compra hoje com um ‘cap rate’ de 15%. E nenhum portfólio de FIIs tem ativos melhores que os das empresas listadas. Essas empresas detêm os melhores ativos do mercado e estão mais baratas.
Outra indicação muito forte: se você comprar um pedacinho de tijolo da Aliansce hoje você paga mais ou menos R$ 7.000 o metro quadrado, porque a empresa vale R$ 5,5 bilhões e tem uns 800.000 metros quadrados de ABL [Área Bruta Locável]. Claro que você tem shoppings extraordinários e shoppings não tão bons, mas o preço é muito baixo.
Dentro desses 800 mil de ABL você também tem potencial construtivo, tem bastante terreno para ser explorado. Um exemplo é o Shopping Parque Dom Pedro, que tem um monte de coisa para fazer lá de expansão. E isso nem está na conta que estou fazendo. A fusão com a BR Malls também não está nessa conta.
Se o nível de juros real do Brasil simplesmente retornar para algo entre 4% e 4,5% [hoje a NTN-B está em IPCA + 5,75%], você naturalmente já vai ver essa ação subir uns 50%, 60%, apenas por um reajuste de risco Brasil.
Quando você pega a junção de Aliansce Sonae com BR Malls, a história é ainda melhor: ela vira uma empresa líder e, naturalmente, se aproxima um pouco mais das empresas ‘premium’ do mercado, que são a Multiplan e o Iguatemi.
Historicamente, o spread que Multiplan e Iguatemi negociam para a NTN-B é menor que o da Aliansce, porque elas têm ativos triple-A que performam vendas por metro quadrado excepcionais. Mas com a fusão, esse gap tende a diminuir.
Além disso, a Aliansce tem um management muito bom, com uma cabeça muito boa para tecnologia e uma visão clara dessa questão da omnicanalidade. O bloco de acionistas também é muito forte, composto pelo fundador Renato Rique, pela CPPIB, e pelos acionistas que vieram da Sonae. Tem uma unidade muito boa.
A Aliansce é também uma empresa quase sem dívida. Ela é a empresa menos endividada do setor, o que naturalmente faz dela um consolidador.
O negócio de shoppings no Brasil já se provou resiliente em todas as crises. Agora, por exemplo, os aluguéis estão rodando de 20% a 40% acima dos preços pré-pandemia, só que as ações nunca voltaram. Os números operacionais das empresas estão provando o quanto esse negócio é resiliente, mas a ação não volta.
Essa indústria não é de growth, não deve ter crescimentos relevantes. Mas isso é um negócio de valor e, nos preços de hoje, você está comprando muito barato. As ações estão de graça.
