A ressurreição do mercado imobiliário trouxe de volta à vida também as ações da Lopes (LPS Brasil, para os menos íntimos), uma das beneficiárias mais imediatas do retorno dos lançamentos.
“Antes de a incorporadora fincar o primeiro vergalhão no terreno para construir um edifício, a Lopes já vendeu unidades, recebeu comissão e faturou”, diz um gestor comprado no papel.
A grande questão é se a Lopes conseguirá replicar agora o desempenho do último ciclo imobiliário ou se a expectativa de crescimento já está precificada.
Nos últimos 12 meses, a ação da corretora de imóveis mais que triplicou, saindo das mínimas de R$ 2,50 para um patamar próximo dos R$ 8 neste mês, o maior valor desde 2014, quando o mercado imobiliário começou a desandar de vez.
Ainda assim, a Lopes negocia a R$ 1 bilhão de valor de mercado, o que a deixa de fora do radar de muitas gestoras por conta da baixa liquidez. É menos da metade dos R$ 2,5 bilhões que chegou a valer em 2011.
A tese a favor é de que a retomada dos lançamentos está apenas começando.
Apesar de a recuperação do mercado imobiliário estar circunscrita em boa parte à cidade de São Paulo, o balanço do segundo trimestre mostrou fôlego: a Lopes deu o primeiro lucro desde o começo de 2016 e a receita subiu 43% frente o mesmo período de 2018.
VELT Partners, Bogari, Tork Capital e Kiron são algumas das casas que mantêm posição na empresa, segundo a Bloomberg.
A Lopes sempre foi uma parceira estratégia das incorporadoras. Os lançamentos representam cerca de 70% das receitas da corretora, que é líder na Grande São Paulo e tem posições dominantes no Rio de Janeiro, Brasília e Região Sul.
Mas o setor começou a mudar nos últimos anos. Entupidas de estoques, as grandes incorporadoras montaram suas próprias corretoras.
Cálculos de analistas apontam que, na Grande São Paulo, a fatia das corretoras ‘in-house’ na venda de lançamentos passou de 10% em 2012 para cerca de 35% em 2017.
Os comprados argumentam que esse movimento afetou a Lopes menos do que o mercado supõe. Primeiro, porque cerca de 80% de suas vendas vêm de incorporadoras de pequeno e médio porte, para as quais não faz sentido ter sua própria corretora.
Além disso, outras corretoras independentes minguaram durante a crise — enquanto a Lopes, ainda que tenha penado, manteve boa parte da sua força de vendas. O market share da Lopes nos lançamentos na região metropolitana de São Paulo foi de 20% para 22% no mesmo período.
A alavancagem operacional é outra tese por trás de quem está apostando na companhia. Na crise, a Lopes não teve outra alternativa senão enxugar custos. A companhia, que faturava R$ 450 milhões em 2014, viu sua receita cair para R$ 110 milhões em 2018. De lá pra cá, o custo caiu de R$ 280 milhões para algo mais próximo dos R$ 100 milhões.
Outra frente de negócio, o crédito imobiliário, parece finalmente ter entrado nos eixos, destravando um valor relevante para a companhia. A Lopes opera uma JV com o Itaú chamada CrediPronto: a corretora responde pela originação e o Itaú pelo crédito, e cada um fica com 50% do lucro das operações.
Uma renegociação dos termos do acordo feita no fim do ano passado tornou a operação muito mais vantajosa para a Lopes. Só na primeira metade do ano, a corretora lucrou R$ 9 milhões com a JV, e, nas contas de um gestor, essa operação pode adicionar R$ 30 milhões de lucro ao ano — um valor relevante para uma empresa que até agora só vinha fechando no vermelho.
A maior razão de ceticismo do mercado, no entanto, vem do histórico de alocação de capital dos sócios: Marcos Lopes, CEO, e seu irmão Francisco Lopes, COO. Na época do boom, a Lopes decidiu ir às compras para consolidar o mercado de vendas de imóveis usados, dominado por pequenas corretoras locais.
Deu tudo errado. O negócio não gerou sinergias e a Lopes teve que dar inúmeras baixas no balanço para corrigir o valor justo dos ativos pelos quais havia pago caro. Só no fim de 2015 as baixas contábeis chegaram a R$ 300 milhões.
A companhia voltou atrás: devolveu ativos, vendeu outros e passou a operar no modelo de franquias – muito menos capital intensivo.
Apesar dos deslizes em aquisições, pouca gente duvida da capacidade dos sócios de operar bem o core business da Lopes. Mas também há muito questionamento sobre até que ponto a Lopes não pode ser atravessada por alguma startup com mais tecnologia.
Estrangulada por uma demanda anêmica e ocupada em arrumar a casa, a corretora começou a investir em digitalização apenas no ano passado. Trouxe Juliana Kfouri, uma executiva com passagens pela TAM e B2W para liderar o processo de transformação digital. Uma equipe de sete pessoas está integralmente focada no desafio, mas o trabalho está apenas no início.
O mato é alto: numa busca por ‘comprar imóveis em SP’ no Google, a Lopes sequer aparece na primeira página.
“O mais importante a Lopes já tem, que é plataforma e escala, qualquer coisa que jogue na plataforma dela faz uma baita diferença, ao contrário do cara de startup que precisa ainda criar todo o efeito de rede”, diz um gestor, que reconhece o calcanhar de Aquiles, mas segue otimista. “Ninguém compra um apartamento 100% online”.
