Apesar do consenso de mercado prever uma hecatombe iminente no setor imobiliário americano, alguns fundos de distressed já começaram a fazer compras seletivas de REITs – os fundos imobiliários de lá – aproveitando-se de uma queda substancial e gradativa que já dura um ano.
Desde a pandemia, os imóveis comerciais viraram o patinho feio do setor nos EUA. E a situação piorou recentemente, com os juros altos jogando os preços para baixo ao mesmo tempo em que a demanda por espaços comerciais não voltou como se esperava.
Os imóveis locados ao varejo também vêm sofrendo nos EUA com uma vacância ainda alta, e até setores mais defensivos como o de propriedades para saúde tem enfrentado turbulência.
Os REITs especializados em lajes corporativas acumulam uma perda de 10% este ano, já considerando os dividendos pagos, segundo dados da consultoria Nareit citados pelo The Wall Street Journal. Os REITs de varejo tem um ganho de 3% e os residenciais, de 13%, em comparação a uma alta de 19% do S&P.
Essa performance abaixo do mercado fez algumas gestoras de ativos distressed começarem a alocar em REITs, especialmente os que têm baixa exposição a lajes comerciais mas que também caíram por tabela.
Um dos alvos recentes dos fundos de distressed é o Diversified Healthcare Trust, um REIT que investe principalmente em imóveis usados como asilos para idosos e escritórios para médicos. Quatro gestoras — a D.E. Shaw, Flat Footed, H/2 Capital e Lone Star Capital — compraram 20% desse REIT nos últimos meses depois da ação ter caído 80% ao longo do ano passado.
A aposta das quatro gestoras é de que os asilos para idosos, que sofreram para atrair residentes durante a pandemia, começarão a ver um fluxo de novos clientes baby boomers (pessoas que nasceram nos anos 40 a 60).
Essa tese, no entanto, esbarrou numa proposta da RMR Group, a gestora do Diversified Healthcare, de fundi-lo com outro fundo que ela também gere, o Office Properties Income Trust, que é muito concentrado em lajes corporativas.
A proposta criou uma disputa entre a RMR e os fundos de distressed, que contrataram advogados e advisers para tentar barrar a transação. “Tem sido uma loucura desde o anúncio da transação. Nunca tinha visto nada como isso,” um analista do mercado de REITs disse ao WSJ.
As gestoras acusam a RMR de usar a fusão entre os dois REITs para fortalecer o Office Properties, que tem sofrido recentemente, e com isso preservar seus retornos com a taxa de administração. Já a RMR disse ao WSJ que a fusão busca desalavancar o Diversified Healthcare antes do vencimento de uma dívida bancária de US$ 450 milhões.
A votação da transação acontece dia 30 de agosto. Os investidores que se opõem à fusão controlam pelo menos 28% do capital, enquanto o CEO da RMR, Adam Portnoy, comprou 10% do capital depois do anúncio.
O Diversified não é o único REIT alvo de disputas.
O Western Asset Mortgage Capital — um REIT de papel que detém títulos de dívida de imóveis residenciais e comerciais e cuja ação caiu mais de 50% no último ano — anunciou em junho o plano de se fundir com um outro REIT da mesma gestora.
Duas semanas depois, o hedge fund e gestor de REITs Angelo Gordon fez uma oferta hostil para comprar 100% do Western.
Segundo o WSJ, o Angelo diz que sua oferta é maior e que a fusão proposta anteriormente traz muitos riscos para os investidores. A Mavik, a gestora do Western, diz basicamente a mesma coisa, mas sobre a sua transação.
