A MRV acaba de anunciar uma mudança de rota brutal na Resia, sua incorporadora de multifamily nos Estados Unidos que vinha queimando caixa nos últimos anos e carrega uma dívida expressiva.
A companhia dos Menin vai reduzir o número de novos projetos, lançando apenas dois empreendimentos por ano em 2025 e 2026; reciclar todos os seis que já estão prontos; e vender pelo menos 60% de seu landbank no país.
Com isso, a MRV estima levantar US$ 800 milhões até o final de 2026, substancialmente desalavancando a holding, que hoje tem uma dívida líquida equivalente a 81% do patrimônio líquido (considerando os números da Resia).
Com a entrada desses recursos, a alavancagem poderia cair para cerca de 46%, nas contas de um analista.
“Nossa prioridade hoje é desalavancar,” o CEO Rafael Menin disse ao Brazil Journal. “Queremos voltar a ser a MRV que éramos no passado, quando a companhia tinha uma alavancagem próxima de zero.”
Como parte dessas mudanças, a MRV também está demitindo o CEO da Resia, Ernesto Lopes, que estava há 12 anos na companhia, e contratando Leonardo Corrêa, que já foi o CFO da MRV, para liderar as vendas de ativos. Corrêa será o CFO da Resia e o cargo de CEO ficará vago.
Nicola Calicchio, o vice-chairman da companhia, disse que Ernesto era o CEO ideal para um processo de crescimento.
“Num processo de enxugamento, achamos que precisávamos de uma nova liderança,” disse ele. “Uma coisa é uma companhia preparada para oito projetos por ano. Outra é uma companhia que vai fazer só dois projetos por ano.”
Além da venda de ativos e da redução no número de projetos, a Resia vai passar por uma redução brutal de seu SG&A.
Nicola disse que no ano que vem a companhia vai rodar com um quarto do SG&A que tinha no início deste ano, saindo de US$ 45 milhões para algo em torno de US$ 10 milhões.
O futuro da Resia vem sendo debatido no conselho da MRV há seis meses, e a companhia avaliou diferentes caminhos, inclusive a venda de uma participação minoritária para um sócio estratégico.
“Uma injeção de equity na Resia seria possível, mas o timing para que isso acontecesse está menos no nosso controle,” disse Rafael. “Com a reciclagem de ativos conseguimos ser mais rápidos e agressivos.”
O CEO disse ainda que, no contexto de mercado atual, dificilmente a Resia seria avaliada a book value numa transação privada.
“Os projetos performando conseguimos vender por um preço melhor do que o business inteiro,” disse.
Apesar do momento ruim da Resia — impulsionado pelos juros altos nos EUA, uma inflação acima do esperado e cap rates elevados — Rafael disse que continua acreditando na tese da companhia.
Segundo ele, o problema de habitação para a faixa de renda que a Resia atende continua existindo e deve se agravar nos próximos anos. Além disso, o mercado tem mostrado alguns sinais de melhora.
“É um produto bom, num segmento bom e numa geografia boa. E em algum momento o juro vai cair. Quando isso acontecer podemos voltar a crescer a operação, mas qualquer movimento que a gente faça no futuro vai ser com uma cabeça diferente da que tivemos há três anos.”
Questionado sobre o que isso significa na prática, Rafael disse que no pré-pandemia a MRV estava “super redonda” e o cenário macro era muito positivo, com os juros historicamente baixos.
“Isso fez a gente abrir quatro avenidas de crescimento ao mesmo tempo,” disse ele. “A nossa alocação de capital dos últimos três anos fugiu do comportamento histórico da empresa. Se você pegar a alavancagem da MRV de 2007 a 2019 éramos uma das empresas menos alavancadas do mercado.”
Para frente, o CEO diz que a MRV terá uma disciplina na alocação de capital muito maior, sendo mais conservadora em relação a alavancagem.
“Em 2019 e 2020, os empresários de modo geral imaginaram que o Brasil estava entrando num contexto de juros estruturalmente menor e todas as companhias foram menos cautelosas na alocação de capital,” disse ele. “Mas acordamos desse sonho. O Brasil é um país que historicamente tem custo de capital elevado, então quem quer sobreviver tem que ser conservador na alavancagem.”
