A Leste — a gestora de investimentos alternativos de Emmanuel Hermann – está aumentando seu portfólio multifamily nos EUA.
A gestora brasileira está fazendo um co-investimento de US$ 380 milhões com a GVA – um operador de multifamily americano – para comprar 1.670 apartamentos para locação em cinco condomínios nas cidades de Dallas e Houston, no Texas; Nashville, no Tennessee; e Greenville, Carolina do Sul.
O multifamily é um grande complexo residencial que tem como dono um investidor que também cuida da gestão profissional do negócio – os moradores só podem alugar os imóveis, nunca comprá-los.
Esses condomínios possuem infraestrutura como piscinas, academia, quadras poliesportivas e salão de festas, e o inquilino paga aluguel que já inclui impostos e as taxas de manutenção das unidades.
Estes complexos podem variar de 10 até 1.000 casas e apartamentos – a Leste foca em multifamilies com entre 200 e 600 apartamentos, de 1 ou 2 quartos, um perfil de imóvel ‘B’ e ‘B+’, com aluguel entre US$ 14 mil e US$ 28 mil por ano
Os contratos de aluguel têm duração de 12 meses, renováveis por mais 12, e a taxa de rotatividade fica entre 40% e 50%.
A estratégia da Leste e da GVA – uma empresa do Texas que atua há 13 anos no setor e administra 15 mil apartamentos – é aprimorar a gestão, fazer pequenas reformas e melhorias no empreendimento e alugar os apartamentos por valores mais altos do que os preços de hoje.
Depois de melhorar a rentabilidade do negócio, eles tentam vender o empreendimento a outro player do setor – que provavelmente fará novas reformas para aumentar o retorno do complexo.
Do total de US$ 380 milhões investidos, a Leste está colocando US$ 81 milhões por meio de um fundo recém-captado; e a GVA, US$ 9 milhões. Os US$ 290 milhões restantes foram levantados através de dívida atrelada a cada um dos empreendimentos.
“A ampla disponibilidade de dívida barata para o setor imobiliário nos EUA possibilita essa alavancagem, que melhora substancialmente o retorno do investimento,” disse o diretor da área imobiliária americana da Leste, Rodrigo Machado.
O fundo vai gastar US$ 18 milhões com as reformas – pinturas, trocas de piso, jardinagem e trocas de aparelhos das academias e de utensílios domésticos.
A Leste espera entregar um rendimento médio de 8% ao ano em dólar para os cotistas com a distribuição dos aluguéis deduzidos dos custos do empreendimento e do serviço da dívida.
No momento da venda do empreendimento, tipicamente depois de 5 anos, a taxa interna de retorno pode chegar a 16% ao ano em dólar.
A Leste começou a atuar nos EUA atendendo investidores brasileiros há sete anos, mas hoje metade dos clientes é formada por estrangeiros, na maioria americanos, segundo Rodrigo.
Segundo ele, a empresa foca em empreendimentos em regiões com taxas de crescimento econômico e demográfico superiores à média nacional do país. Houston e Dallas são centros de biotecnologia e ciência. Greenville é um centro logístico e industrial que abriga a maior fábrica da BMW no mundo.
Rodrigo disse que esse tipo de moradia é bem aceita nos EUA porque o americano é “meio nômade.”
“Eles nascem num local, vão estudar em outro, surge uma oportunidade de trabalho em outro lugar e se mudam novamente.” Além disso, o país conta hoje com uma população de millenials – que supostamente não têm apego à propriedade – de 60 milhões de pessoas.
“Nesses empreendimentos, eles conseguem diluir custos e garantir uma moradia de alta qualidade,”disse Rodrigo.
Em maio, a Leste já havia fechado outra aquisição nesse segmento: uma propriedade de 448 apartamentos nas imediações da Disney, em Orlando. A estratégia é a mesma, e o co-investimento de US$ 167 milhões foi feito com a Bascom Capital, da Califórnia, que tem 12 mil apartamentos sob gestão e atua no segmento há 26 anos.
Esse empreendimento foi construído pela Disney para abrigar seu staff, mas veio a pandemia e a gigante do entretenimento optou por vender a propriedade desocupada em 2020.
Um grupo local comprou o empreendimento e 10 meses depois conseguiu uma ocupação de 97%, cobrando aluguéis relativamente baixos.
Esse complexo foge um pouco do padrão da Leste, pois os apartamentos têm 3 e 4 dormitórios, e a gestora espera um retorno menor aos cotistas com o aluguel, entre 5,5% e 6% ao ano, em dólar. Mas acredita que na venda a taxa de retorno será mais elevada do que nos outros empreendimentos, chegando a 19,5%.
A Leste tem sede em Miami e escritórios em São Paulo, Rio, Londres e Nova York e administra US$ 2 bi, sendo US$ 600 milhões em investimentos imobiliários.
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