A VBI Real Estate acaba de lançar uma nova emissão de cotas do VBI Prime Properties (PVBI11), buscando levantar até R$ 1 bilhão para dobrar a aposta na tese do fundo: investir em edifícios ‘triple-A’ na Faria Lima e nos Jardins.
A oferta-base será de R$ 800 milhões, mas o montante pode subir para R$ 1 bilhão caso o lote suplementar seja exercido.
Os coordenadores são XP (líder), Itaú BBA e Safra.
Uma parte pequena dos recursos — cerca de R$ 50 milhões — será usada para pagar a última parcela de uma dívida tomada para a construção do Union, um prédio corporativo que acaba de ser entregue e fica algumas quadras atrás do Pátio Malzoni.
Mas o grosso do capital será investido em quatro ativos – todos na região da Faria Lima e Jardins.
O maior deles é o FL 4440, que abriga inquilinos como o UBS, o China Construction Bank e a VTEX na Faria Lima.
O PVBI11 já é dono de 50,5% do edifício. Agora, está comprando os 49,5% restantes pagando R$ 447 milhões – ou R$ 40,8 mil o metro quadrado. O imóvel tem 22 mil metros quadrados de área bruta locável, uma vacância histórica de menos de 2% e oportunidade para aumento do preço do aluguel.
A VBI tem dito a investidores que enxerga espaço para aumentar o aluguel do FL 4440 em 20% este ano, subindo para uma média de R$ 250/m².
Quando o PVBI11 fez o IPO em 2020 e comprou o prédio, o aluguel médio era de R$ 135/m².
Um ano depois, o fundo conseguiu subir o aluguel para R$ 161/m² – e para R$ 185/m² em julho de 2022. No ano passado, mais um reajuste, para R$ 203/m².
“A Faria Lima tem uma barreira de entrada grande para novos projetos que é a falta de CEPACs. Então não dá para construir mais quase nada agora. Na outra ponta, da demanda, a região se consolidou como o centro financeiro da América Latina, então todo mundo quer estar aqui,” disse um investidor.
Segundo ele, nas regiões mais ‘prime’ da Faria Lima já se está testando um aluguel na faixa de R$ 300/m².
A compra do FL 4440 está sendo feita dentro de casa. Os 49,5% restantes do edifício estavam num outro veículo da própria VBI, que foi levantado apenas para adquirir essa participação.
Desde 2011 – quando a VBI construiu o edifício – essa participação pertencia a um investidor coreano, que decidiu sair do Brasil há dois anos.
Como o PVBI11 não conseguia fazer a aquisição na época, porque sua cota estava negociando abaixo do valor patrimonial, a VBI fez uma captação com ‘family & friends’ apenas para aproveitar a oportunidade, e já com a ideia de transferir o ativo para o FII quando uma nova janela abrisse.
Dado que a VBI está dos dois lados, a gestora resolveu o potencial conflito de interesses na precificação de uma forma simples: aplicando o mesmo metro quadrado de uma transação com terceiros que ela fez em dezembro.
Na época, ela comprou o Vera Cruz, que fica literalmente na frente do FL 4440 e tem as mesmas características: é um prédio triple-A, com zero de vacância e inquilinos como o Julius Baer, a Riza e a CBMM.
Há algumas semanas, o Itaú comprou a sede do BBA na Faria Lima – um ‘triple-A’ monousuário – pagando quase R$ 60 mil o metro quadrado.
O PVBI11 também pretende comprar outros três prédios na região da Faria Lima – já opcionados – mas essas transações vão depender do montante captado. Se o fundo levantar R$ 600 mi, ele comprará apenas um desses imóveis; se levantar R$ 800 mi, comprará dois; e, se o lote suplementar seja exercido, conseguirá comprar os três.
Todos têm perfil triple-A e estão com vacância zero, e os preços negociados estão em torno de R$ 40 mil a R$ 45 mil o metro quadrado.
A nova emissão – a sexta desde o IPO do fundo – vem num momento em que o PVBI11 negocia com um desconto relevante em relação ao custo de reposição do portfólio, com o mercado pagando o equivalente a R$ 27 mil o metro quadrado pelo FII.
Segundo uma fonte próxima a gestora, o custo de reposição é de cerca de R$ 35 mil/m², incluindo a compra do terreno e a construção dos prédios.
O FII paga um dividend yield de cerca de 8%, que será mantido neste patamar mesmo após a captação. O gestor calcula ainda uma apreciação de cerca de 20% no portfólio nos próximos três anos, o que dá mais 7% ao ano de ganho.
O PVBI11 tem seis ativos hoje. Além do FL 4440, ele é dono do Union, Vera Cruz, The One, Vila Olímpia Corporate e do Park Tower, que abriga a sede da Prevent Senior. O fundo tem um PL de R$ 1,77 bilhão.
