A Cyrela está vendendo R$ 284 milhões em imóveis para a HBR Realty, a companhia de propriedades para a renda da família Borenstein que fez seu IPO em janeiro.
A venda inclui unidades não residenciais e ‘fachadas ativas’ — aqueles espaços no andar térreo de prédios que são usados para instalar lojas ou cafés.
As fachadas objeto da transação fazem parte de três empreendimentos que a Cyrela vai construir na cidade de São Paulo e que devem ficar prontos num prazo de três a quatro anos. Um condomínio fica em Moema, o outro na Vila Olímpia e o terceiro próximo ao parque do Ibirapuera. Nenhum ainda foi lançado.
O CEO da HBR, André Agostinho, disse ao Brazil Journal que a compra foi feita a “um preço muito bom, a custo,” o que vai permitir que os empreendimentos entreguem um yield on cost de entre 12% a 15%, em linha com outros projetos semelhantes da empresa.
O pagamento será feito em tranches: um sinal equivalente a 10% do total será pago em 30 dias; parcelas iguais e mensais serão pagas até a expedição do ‘habite-se’ dos empreendimentos; e o restante em uma parcela única até 15 dias após o ‘habite-se’.
A aquisição faz parte da estratégia da HBR de usar as ‘fachadas ativas’ de prédios para construir os chamados ‘strip malls’ (pequenos centros comerciais) — uma das verticais de negócios da HBR, agrupada sob o nome Comvem.
A Comvem ainda é o menor dos quatro negócios da HBR. A empresa dos Borenstein também é dona de três shoppings centers tradicionais (a HBR Malls), de cinco prédios comerciais triple-A (a HBR3A) e de um negócio chamado HBR Opportunities, no qual ela compra ativos a preços atrativos para revenda.
Mas a Comvem é a vertical que mais cresce e deve virar o maior negócio da HBR em 2025, disse o CEO.
“Agora estamos na fase de desenvolvimento, de desembolso de capital, mas quando esses projetos ficarem prontos e estiverem em operação, o negócio vai ser muito relevante para nós,” disse ele.
A HBR já tem 47 desses ‘strip malls’ da Convem — 21 em operação e 26 em construção. O número vai subir para 50 com a transação de hoje.
Um Comvem típico tem em média 25 lojas e cerca de 3.000 metros quadrados de área bruta locável. Os inquilinos são redes de drogarias, supermercados (em seus formatos de vizinhança), restaurantes, lavanderias, cafés e clínicas de estética e beleza.
No IPO, a HBR levantou R$ 800 milhões justamente para adquirir novas ‘fachadas ativas’ e chegar a 150 desses empreendimentos até 2025.
De lá para cá, a HBR fez uma transação com a Helbor, na qual adquiriu cinco fachadas ativas da empresa, e fechou uma parceria com a Cury para explorar as ‘fachadas ativas’ dos novos lançamentos da construtora.
André diz que o modelo é vantajoso porque permite “entrar em terrenos que, sozinho, eu não conseguiria entrar.”
“Eu fico com o que eu domino, que são os centros comerciais nas fachadas ativas, a Cyrela fica com o que ela domina, e juntos conseguimos comprar o terreno e desenvolver o projeto,” disse ele
Na prática, a Comvem constrói lojas no andar térreo dos prédios e as aluga para varejistas, aproveitando um incentivo dado pela Lei de Zoneamento do Plano Diretor e usando um espaço que de outra forma ficaria desocupado.
A empresa executa essa estratégia de duas formas: com empreendimentos próprios, incorporados e desenvolvidos por ela, e por meio de parcerias com outras incorporadoras, como é o caso da Cyrela e da Cury.
A HBR ainda continuará com boa parte dos recursos levantados no IPO em caixa, mesmo após a transação com a Cyrela. Segundo André, a empresa opera com alavancagem e tem financiamentos com o Bradesco e Itaú.
