A Global Logistics Properties (GLP) — o principal desenvolvedor de galpões no mercado brasileiro e um dos três maiores investidores do setor no mundo — está estudando uma forma de levar a mercado cerca de R$ 3 bilhões em ativos, uma transação cuja escala testaria a profundidade do mercado brasileiro de fundos de investimentos imobiliários (FIIs), fontes a par do assunto disseram ao Brazil Journal.
A companhia está trabalhando com o Bank of America, Bradesco e Safra na estruturação.
A transação objetiva permitir que galpões hoje na mão de investidores que tomaram todo o risco do desenvolvimento passem às mãos de investidores interessados em renda.
Como a empresa é fechada, é difícil quantificar o que os R$ 3 bilhões representam do portfólio total da companhia, que tem mais de 20 condomínios logísticos no Brasil. Mas uma fonte que conhece os negócios da GLP no País estima que esse montante represente de 30% a 40% dos ativos da gestora no Brasil.
Qualquer oferta da GLP deve atrair interesse substancial tanto do lado institucional quanto do varejo. A gestora tem um histórico de conseguir taxas internas de retorno de 20% a 25% em seus projetos greenfield.
Os planos da GLP acontecem num momento em que a robustez crescente do mercado de FIIs favorece a saída de ativos individuais. Este ano, só o BTL Logística, fundo administrado pelo BTG Pactual, comprou quase R$ 500 milhões em galpões da GLP.
Ainda assim, um FII de R$ 3 bi testaria a capacidade do mercado. “Um FII deste tamanho provavelmente teria que ser feito em várias tranches, porque não existe profundidade no mercado para tudo de uma vez,” especula um veterano do setor.
A GLP entrou no Brasil em 2012, quando pagou R$ 3 bilhões pelo portfólio logístico da antiga Prosperitas, que havia desenvolvido ativos próprios e comprado um portfólio da Bracor, de Sam Zell. Dois anos depois, a GLP pagou R$ 3,18 bilhões por um pacote de galpões industriais e logísticos da BR Properties. Essas foram as duas transações jumbo da companhia no Brasil. Desde então, ela tem comprado mega terrenos e desenvolvido parques logísticos elogiados até pela concorrência.
Os planos da GLP de levar a mercado parte de seu portfólio já são discutidos internamente há pelo menos um ano, mas a companhia voltou a avaliar as condições de mercado agora.
A GLP está no Brasil, China, Europa, Índia, Japão e EUA com US$ 89 bilhões em ativos imobiliários e fundos de private equity sob gestão.
