Um lugar para ver e ser visto, e que compete por prestígio com sua precursora mais ilustre, a Quinta da Baroneza, fundada em 1999.
Com a pandemia, a Boa Vista tornou-se um negócio ainda melhor para a JHSF, a incorporadora criada por Fabio Auriemo há 48 anos e transformada numa holding de luxo por seu filho Zeco, um visionário que expandiu a empresa para hoteis, comprou a marca Fasano e ousou até fazer um aeroporto.
Mas nem as consequências imprevistas da covid-19 se equiparam ao presente que a JHSF recebeu ontem, quando a XP disse que vai comprar 500 mil metros quadrados da companhia em São Roque, a modestos 30 km da Boa Vista, para construir a Villa XP, um campus amplo e futurista à semelhança do que Apple e Google têm no Vale do Silício.
O novo campus vai valorizar de uma só vez dois ativos que a JHSF detém na área: o Catarina Fashion Outlet — tido como o melhor outlet de São Paulo — e o novo aeroporto executivo da empresa, cuja pista fica a menos de 500 metros dos futuros escritórios.
And the gift keeps giving: o anúncio da XP chega quando a JHSF está prestes a lançar o Catarina Resort, um empreendimento residencial com VGV de R$ 1,2 bilhão adjacente ao outlet. Além disso, a companhia é dona de um landbank de 1,5 milhão de m² colado na área da Villa XP, e está dando à corretora o direito de preferência para o desenvolvimento imobiliário, o que deve incluir empreendimentos residenciais e de escritórios.
“Aquela região vai explodir,” Guilherme Benchimol disse ao Brazil Journal. “Havia opções no Brasil inteiro, mas quando visitamos a área, tivemos certeza de que era ali.” (Executivos que acompanharam a disputa pelo novo campus especulam que o fato de Benchimol estar passando a quarentena na Boa Vista pesou na decisão.)
“O pessoal da XP vai marcar almoço no Catarina [Outlet], vai ganhar a área verde do entorno e acesso fácil ao aeroporto — e ainda tem o benefício fiscal de São Roque: a empresa vai pagar bem menos ISS do que os 5% que paga em São Paulo,” diz um executivo do mercado imobiliário.
Outro faz coro: “O aeroporto, que antes era visto como um mico, agora decola, e o Catarina também ganha força. Isso é eterno. Valoriza o entorno e a JHSF ainda tem muito mais terra.”
Além de vender o terreno, a JHSF ficará encarregada da administração do projeto, mas a XP ainda não bateu o martelo sobre o projeto arquitetônico nem sobre a construtora que vai fazer a obra.
Na XP, há frustração no fato de que o mercado não compreendeu ainda o propósito do novo campus.
“Eles dizem que falam, falam e a indústria não entende,” diz uma pessoa com interlocução frequente com a XP. Segundo essa fonte, na visão da XP a Villa XP “não é um novo escritório; é uma opção a mais. Quem quiser passar o dia lá, ter um espaço de convivência, fazer uma reunião da equipe… é pra isso que vai servir.” A ideia é que o grosso dos coletes azuis trabalhe mesmo de casa ou da sede da empresa na região da Faria Lima, onde a XP deve manter alguns andares.
A atividade de incorporação imobiliária da JHSF — que responde por 45% do EBITDA da empresa, seguido de perto pelos shoppings (40%) e hoteis (15%) — está bombando.
Em 2019, as vendas do negócio de incorporação cresceram 189% em relação a 2018; na Boa Vista em particular, o aumento foi de 84%, com a companhia conseguindo aumentar preços. (A Fazenda Boa Vista teve um total de oito fases, e a JHSF hoje vende o estoque restante de todas elas.)
“Você chega na Boa Vista pra comprar um terreno e já acabou, porque as pessoas acham que o ‘novo normal’ é esse e elas ‘precisam’ ter uma casa fora,” diz um executivo do setor.
Só o tempo dirá se o momento atual da Boa Vista é mesmo um shift estrutural ou uma bolha inflada pela pandemia. Muitos compradores privadamente manifestam o temor de estarem entrando no topo do mercado mas, com a Selic onde está, muitos embarcaram na tese da TINA (’there is no alternative’).
Quem comprou na Boa Vista há uma década, por exemplo, pagou valores nominais bem menores do que hoje — mas perdeu o carrego da Selic de dois dígitos que vigorou no Brasil a maior parte do tempo. O fato é que hoje, o maior concorrente da JHSF é o mercado secundário, no qual muitas vezes há terrenos mais premium que no próprio estoque da JHSF.
Outros empreendimentos no interior paulista — como a Fazenda da Grama, o Haras Larissa e o condomínio Terras de São José — também se valorizaram na pandemia, mas em escala bem menor.
Originalmente, a JHSF vendia terrenos, casas prontas e villas (casas com terreno menor), mas por volta de 2014, com o juro alto, a companhia decidiu não empatar capital na construção das casas — e só voltou a lançar produtos na Fazenda Boa Vista em 2018.
Fazem parte desta safra projetos como a Sports House e a Barn House, ambas na faixa de R$ 6 milhões a 8 milhões: a empresa vende o terreno e o projeto; a casa fica pronta em um ano e meio. A Fire House, que tem metragem maior e foi lançada este ano, saiu ao redor de R$ 12 milhões e já esgotou.
A ação da JHSF acaba de voltar ao nível pré-pandemia, e a companhia está valendo mais de R$ 5 bilhões na Bolsa.
O pipeline está cheio: a empresa acaba de comprar um terreno na Marginal Pinheiros para um empreendimento multiuso com VGV de R$ 1,5 bilhão e, assim que a pandemia permitir, vai inaugurar seu shopping no coração dos Jardins, o Cidade Jardim Shops.
Hotéis Fasano estão previstos para abrir em Trancoso (ainda este ano) e Itaim, tendo a JHSF como administradora apenas. No Hotel Fasano Cidade Jardim (previsto para 2022), a companhia tem 51% de equity. E os dois primeiros empreendimentos da empresa em Nova York — o restaurante Fasano e o residencial com serviços Fasano Fifth Avenue — aguardam a vida voltar ao normal.
