A Log Commercial Properties — que desenvolve e aluga galpões para empresas como Ambev, Raia Drogasil e Magazine Luiza — acaba de anunciar que vai aumentar em 40% seu plano de crescimento para os próximos quatro anos, entregando um total de 1,4 milhão de metros quadrados de área bruta locável (ABL) até 2024.
O aumento significa um investimento de R$ 600 milhões a mais em relação ao plano original, que previa um capex de R$ 1,4 bilhão para o período, e vai mais que dobrar o tamanho da empresa.
A Log tem hoje uma ABL total de 900 mil metros quadrados, dos quais 46% estão locados para empresas de ecommerce.
Só no ano que vem, a Log deve ter uma produção de 400 mil metros quadrados de ABL — um recorde histórico.
Sergio Fischer, o CEO da Log, disse ao Brazil Journal que a decisão de pisar no acelerador se deu porque a demanda por galpões está extremamente aquecida — principalmente fora do eixo Rio-São Paulo.
“Tem cidades no Nordeste com 5 milhões de habitantes mas pouquíssimos galpões. A penetração do ecommerce não aumenta lá não por falta de demanda, mas por falta de uma infraestrutura de qualidade,” disse ele. “Todos os principais players de ecommerce estão de olho nisso.”
Para financiar a aceleração, a Log vai ampliar sua estratégia de reciclagem de ativos, na qual vende participações minoritárias de alguns de seus galpões para o fundo imobiliário LGCP11, que fez sua segunda emissão de cotas há três meses.
Na Bolsa, a Log costuma ser avaliada como uma empresa de properties. Os analistas usam o múltiplo de P/FFO (preço/funds from operations), que leva em conta a receita gerada pela base de ativos locada.
Mas esse múltiplo não captura a receita gerada pelo desenvolvimento dos galpões — justamente a atividade na qual a Log gera mais valor.
Tipicamente, a Log desenvolve seus galpões a um custo de R$ 1,4 mil por metro quadrado — um yield on cost de 12%. Depois de prontos e locados, esses mesmos galpões passam a valer R$ 2,6 mil/m², ou um cap rate de 7%. O CEO estima que a empresa conseguirá gerar R$ 1,5 bilhão nos próximos anos com esse spread.
“Quando o mercado passar a considerar essa geração de valor nos múltiplos que aplica aos nossos aluguéis, nosso valor de mercado será outro,” disse Sergio.
Ao final deste ciclo de investimentos, a Log deve ter uma geração de caixa robusta que vai sustentar tanto seu crescimento futuro quanto um provável aumento no pagamento de dividendos.
