Thiago Costa, que como sócio da HSI liderou transações emblemáticas como a incorporação do Faria Lima Plaza no Largo da Batata e JVs com a Idea!Zarvos e a Nortis, está abrindo sua própria gestora de private equity imobiliário, apostando numa originação diferenciada e focando num segmento do mercado onde há menos concorrência.
A Central Capital está levantando R$ 1 bilhão para seu primeiro fundo – metade do total já está garantido pelo Credit Suisse, que terá exclusividade na distribuição e vai participar do resultado da gestora por tempo limitado.
Thiago discutiu o projeto com outros players de mercado, mas optou pelo CS justamente pela estrutura, que garante que a gestora continue independente.
“Os clientes estão procurando alocação em produtos alternativos com um boa proteção de capital e algum tipo de hedge inflacionário,” disse Rafael Gross, o head do wealth management do Credit Suisse.
O fundo da Central vai investir em quatro segmentos: residencial (focado em incorporação), lajes corporativas, galpões logísticos e varejo.
A tese é basicamente comprar bem – e vender mais caro.
“Não fazemos deals de renda e não fazemos deals de high yield e distressed. A tese é fazer negócios oportunísticos em que o vendedor está estressado ou há alguma outra complexidade, mas o ativo é de alta qualidade,” Thiago disse ao Brazil Journal.
Dado que negócios imobiliárias de até R$ 50 milhões costumam atrair muito o interesse (e a concorrência) de famílias, e dado que cheques acima de R$ 500 milhões atraem investidores internacionais dispostos a aceitar retornos mais baixos, o ‘sweet spot’ da Central serão as transações de R$ 100 milhões a R$ 200 milhões, disse Thiago.
Segundo ele, o grande gerador de retorno num negócio imobiliário não está em saber alugar o prédio melhor que o concorrente.
“Uma parte da TIR está aí, mas o grosso do retorno está em originar e adquirir o ativo no preço certo e com a estruturação correta,” disse ele.
Um investidor concorda. “O Thiago está para o real estate como o Daniel Goldberg está para special sits; são deals criativos, com estruturas que não são óbvias,” disse o head de um family office que conheceu o gestor na HSI.
Thiago diz que o grande diferencial da Central está na originação, dado que os melhores negócios não chegam pelos bancos de investimentos – e sim por uma rede de contatos que vai de advogados a terrenistas, de assessores financeiros a parentes envolvidos numa disputa familiar.
Em seus 15 anos de mercado, Thiago criou uma rede de contatos que lhe permite acessar ativos antes de virem a mercado, encontrar arbitragens, e, tão importante quanto, “evitar armadilhas.”
Para ele, o momento atual abre uma oportunidade enorme de compra: o macro é favorável – com a Selic no pico – e o mercado passa por um desbalanceamento entre oferta e demanda.
Desde que a Selic começou a subir, o número de vendedores aumentou muito, porque muitas famílias e fundos imobiliários haviam se alavancado no CDI quando o CDI era 2%.
“Esse cara que tomou endividamento a CDI mais 3%, 4% está com um nível de alavancagem grande e tendo que vender,” disse ele.
Na outra ponta, o grande comprador do mercado (a indústria de FIIs) está parado, porque ninguém quer colocar dinheiro em fundo imobiliário com os juros em 13,75%, e os gestores também não podem fazer novas emissões com a cota abaixo do valor patrimonial.
Outros sócios da Central incluem Bruno Vargens (ex-Núcleo), Victor Matsuyama (ex-HSI e G5), Daniel Serafim (ex-G5), Francisco Ajaj (ex-Hix/Hire, da família Heilberg).
A Central terá um advisory board formado por Ralph Rosenberg, o sócio da Perfin; Luis Soares, da Núcleo Capital; e Luiz Felipe Carvalho, sócio e CEO da Idea!Zarvos.
