A Allos — o novo nome que a Aliansce Sonae está adotando a partir de hoje — acaba de reportar um segundo trimestre que mostra os primeiros resultados da fusão com a BR Malls, com a receita com aluguel subindo 3x acima da inflação e as margens melhorando.
A administradora de shoppings reportou uma receita líquida de R$ 643 milhões, um crescimento de 12,3% na comparação anual e no conceito pro forma (que exclui da conta os sete desinvestimentos que a Allos fez no período).
O EBITDA ajustado cresceu ainda mais, 14,1%, para R$ 473 milhões, com a companhia ganhando 1,1 ponto percentual de margem. O FFO ajustado seguiu a mesma dinâmica: subiu 27% para R$ 273 milhões, com um ganho de margem de 4,8 pontos.
Do lado negativo, as vendas dos lojistas desaceleraram, crescendo apenas 5,2%, em comparação a um crescimento de 16% no primeiro tri e de 8,5% no quarto tri.
O CEO Rafael Sales disse ao Brazil Journal que essa desaceleração teve a ver principalmente com o resultado de maio, já que o Dia das Mães do ano passado havia sido muito forte. Em julho, segundo ele, as vendas já voltaram a crescer acima de 10%.
Mesmo com o crescimento menor das vendas, a Allos conseguiu expandir seu same-store rent — que mede o crescimento da receita de aluguel das lojas abertas há mais de 12 meses — em 11,7%, 3x acima da inflação dos 12 meses terminados em junho (de 4%), e em linha com o crescimento da receita.
O CEO disse que esse crescimento do aluguel foi impulsionado por novos lojistas que entraram nos shoppings da empresa.
“Ano passado as vendas cresceram bastante e o aluguel vinha crescendo menos que as vendas. Isso aconteceu porque substituímos lojistas importantes em alguns shoppings. Algumas empresas em dificuldade saíram, por exemplo, e colocamos outros lojistas no lugar,” disse ele. “Mas o aluguel desses novos lojistas demora para entrar porque tem um período de carência, pelas reformas, mudanças. Nesse tri, pegamos esses novos lojistas cheios, e operando muito melhor.”
Segundo Rafael, os bons resultados do trimestre também mostram o início da captura de sinergias da fusão com a BR Malls — ainda que o grosso das sinergias comece a aparecer mais a partir do segundo semestre.
A companhia estima sinergias anuais de R$ 180 milhões a R$ 210 milhões de EBITDA ao longo dos próximos cinco anos.
O CEO também nota que o FFO — um indicador de lucratividade do setor — cresceu acima do que o mercado esperava, mesmo com a Selic acima de 13%. Boa parte dos analistas projetava um impacto maior no FFO após a fusão, dado que a dívida da companhia subiria, aumentando as despesas financeiras.
“Mas conseguimos vender alguns shoppings no ano passado e geramos muito caixa no primeiro trimestre. Também pré-pagamos algumas dívidas caras, o que ajudou a reduzir esse custo financeiro,” disse o CEO.
A companhia fechou o trimestre com uma alavancagem de 2,1x EBITDA, em comparação a 2,4x EBITDA do tri anterior. O custo médio da dívida é de CDI + 0,8%. “É um custo de empresa de utilities,” disse o CEO. “Com o CDI baixando isso vai beneficiar muito a gente.”
A expectativa da empresa é que a alavancagem caia ainda mais nos próximos trimestres, dada a sazonalidade do setor. (Historicamente, as empresas de shoppings sempre geram mais caixa no terceiro e quarto tris, dado o Dia dos Pais, o Natal e o Ano Novo.)
No primeiro semestre, a companhia já teve uma geração de caixa operacional de R$ 820 milhões. No segundo, analistas do buyside estão projetando que ela faça cerca de R$ 1,2 bilhão.
Antes da fusão, a relação do EBITDA e da geração de caixa da Aliansce era entre 95% a 98%, enquanto a da BR Malls girava em torno de 70% a 80%. Pós-fusão, a geração de caixa da empresa consolidada passou a representar cerca de 90% do EBITDA, mas a expectativa no mercado é que esse número volte rapidamente ao patamar da antiga Aliansce.
Rafael disse que a companhia pretende fazer novas vendas de shoppings no segundo semestre. A meta é vender de 5 a 6 shoppings com um perfil específico: malls menores, sem posição de liderança e em regiões com pouco potencial de crescimento.
A Allos também tem planos de vender participações minoritárias em shoppings maduros de seu portfólio que já tenham um perfil de renda — o que deve ser especialmente atrativo para fundos imobiliários.
Essas vendas, no entanto, serão feitas apenas se o valuation for melhor que da Allos hoje na Bolsa — cerca de 9,5x EV/EBITDA do ano que vem e um cap rate de 13%.
“Com os juros caindo, acho bem factível conseguirmos vender a um cap rate abaixo de 13%,” disse o CEO.
A companhia também anunciou hoje a mudança de seu nome para Allos, um reposicionamento que tem a ver com o novo momento da companhia pós-fusão.
Segundo Rafael, o nome Allos remete a “mutualidade, versatilidade, e ao efeito de conectividade.”
“Quisemos colocar esses vários conceitos e não perder o legado da empresa, de aliança. E tudo isso com um nome mais simples e fácil de compreender pelo consumidor,” disse o CEO. “Queremos criar um sentimento de conexão fraterna, de cumplicidade, igual ao vínculo afetivo que muitas pessoas têm com os shoppings.”
A Allos vale R$ 13,8 bilhões na Bolsa.
Desde o início do ano, a ação tem subido mais que seus concorrentes: 48% da Allos em comparação a uma alta de 20% da Multiplan e de 22% do Iguatemi. Ainda assim, o papel continua negociando com um desconto de múltiplo de cerca de 15% em comparação aos peers.
