O fundo imobiliário TRXF11 acaba de comprar três lojas do Grupo Mateus numa operação de sale and leaseback — uma transação relativamente pequena, mas que abre portas para outras operações maiores com a companhia, nos mesmos moldes do que o fundo já fez com o Grupo Pão Açúcar.
Em dezembro de 2019, o TRXF11 comprou dois imóveis do GPA em Fortaleza; quatro meses depois, fechou um pacote de 39 lojas.
As três lojas do Mateus adquiridas hoje estão localizadas na Bahia, Pará e Pernambuco – todas abrigam um Mix Mateus, a bandeira de atacarejo do grupo.
A compra foi fechada por R$ 182 milhões, o que implica um cap rate de 8,8% — acima do cap rate médio do portfólio atual do TRXF11, que gira em torno de 8,5%.
A transação aumenta marginalmente o resultado do fundo, mas não deve aumentar a distribuição de dividendos no curto prazo, já que ela é pequena perto do tamanho do portfólio (R$ 2,2 bilhões).
Para a TRX, a aquisição vai ao encontro de uma demanda crescente dos cotistas: a diversificação do portfólio, ainda muito concentrado em ativos do GPA e Assaí. Até meados do ano, essas lojas respondiam por 85% do patrimônio líquido do fundo.
Em maio, o TRXF11 começou a diversificar, fechando um contrato de build to suit para duas lojas da Obramax em São Paulo. No mês passado, fez uma operação semelhante com a Leroy Merlin para uma loja em Salvador.
Com as duas transações, a fatia do GPA e Assaí já caiu para cerca de 75% do PL. Com a aquisição de hoje, esse percentual deve cair abaixo de 70%.
As três lojas compradas hoje serão locadas ao próprio Grupo Mateus num contrato atípico, com prazo de 20 anos e uma multa, no valor do saldo devedor, caso o contrato seja quebrado antes do prazo.
Para o Mateus, a transação libera capital para a empresa investir em sua expansão orgânica num momento em que todos os players do atacarejo estão acelerando o passo.
“Essa expansão vai demandar bastante capex, então faz todo sentido para eles desmobilizar esses ativos ou até fazer transações de build to suit para a construção de suas novas lojas,” disse uma fonte.
Para financiar as compras, o TRXF11 provavelmente terá que fazer uma nova emissão de cotas. O fundo já tem cerca de R$ 160 milhões em caixa de uma emissão feita em agosto, mas esses recursos serão usados para a construção das lojas da Obramax e da Leroy Merlin.
Recentemente, o TRXF11 também fechou a venda de um imóvel da Sodimac para outro fundo imobiliário por R$ 75 milhões, gerando um lucro de R$ 15 mi.
O lucro será distribuído como dividendo aos cotistas e o restante será usado para pagar as amortizações de dívidas que o fundo levantou para a compra dos imóveis do GPA.
