A BR Malls, a maior operadora de shopping centers do País, está buscando compradores para o São Conrado Fashion Mall, um shopping de classe A no Rio com vendas de R$ 250 milhões por ano.
Desde o final do ano passado, a BR Malls tem contactado investidores para medir o interesse do mercado pelo shopping. Não há um processo organizado de venda. A conversa é mais ou menos assim, “Olha, o shopping não está à venda, mas se tiver uma oferta nós vamos olhar..”
A venda do Fashion Mall faz parte de uma estratégia da BR Malls de, na linguagem do mercado, “oxigenar” sua carteira, que inclui participações em 51 shopping centers em todo o País, com 935 mil metros de área bruta locável própria.
No ano passado, a BR Malls chegou a estruturar dois fundos junto com o BTG Pactual para se desfazer de alguns ativos, mas o mercado de fundos imobiliários fechou por volta de abril, quando o Banco Central começou a subir os juros, e os planos da empresa tiveram que ser engavetados.
Eram dois fundos imobiliários: um para a venda de participações em alguns shoppings que excediam os 51% necessários para a empresa manter o controle, e outro para a venda total da participação da BR Malls em alguns shoppings. Para embelezar o pacote, a BR Malls ia incluir o Fashion Mall neste último fundo.
Especialistas do setor dizem que uma venda do Fashion Mall, em particular, faz muito sentido.
Incrustado entre o “dinheiro velho” da Zona Sul do Rio e o “dinheiro novo” da Barra da Tijuca, e entre os condomínios de luxo de São Conrado e a comunidade da Rocinha, o Fashion Mall sempre foi um shopping peculiar.
Nos últimos anos, a clientela classe A do Fashion Mall passou a ter mais opções e se dividiu entre o Shopping Leblon, na zona sul da cidade, e os shoppings da Barra, particularmente o Village Mall, da Multiplan, inaugurado em dezembro de 2012.
“Antigamente todo o pessoal que estava na Zona Sul corria para o Fashion Mall… agora, com o shopping Leblon e os da Barra, ele ficou limitado ao público de São Conrado, o que, convenhamos, não é lá grande coisa”, diz uma fonte do setor.
Desde 2007, a BR Malls tem feito esforços louváveis para melhorar o Fashion Mall: atraiu bons restaurantes, investiu nos cinemas e num teatro.
Apesar disso, especialistas do mercado de shoppings dizem que o Fasion Mall continua sendo um ativo com alta visibilidade mas baixa rentabilidade. “É um shopping difícil”, concorda um executivo de uma empresa concorrente, jurando imparcialidade.
Um consultor diz que a BR Malls ganharia mais fechando o shopping e usando o terreno, que é muito caro, para incorporação imobiliária, apesar de isto ser uma operação complexa. “Para um shopping dentro de um terreno barato, a renda [o aluguel de lojas] é um belo negócio, mas quando o terreno é caro, a comparação é injusta com o shopping”.
Além disso, “o shopping é pequeno, e não tem área para fazer expansão”. Para este especialista, “tudo que tinha que ser feito ali já foi feito” pela BR Malls.
Os potenciais compradores seriam gestores de fundos imobiliários que se achem capazes de extrair mais valor do shopping do que a própria BR Malls, ou uma empresa como a Iguatemi, que opera shoppings de luxo e hoje não tem presença no mercado do Rio.
