Marcelo Fedak, o responsável pelos investimentos imobiliários da Blackstone no Brasil, vai levantar recursos para abrir sua própria gestora, mas continuará administrando o portfólio que construiu para a Blackstone na América Latina.
Fedak resolveu redesenhar sua relação com a Blackstone porque, basicamente, o mercado imobiliário brasileiro ficou pequeno para a gigante americana.
Os fundos globais da Blackstone — de onde saem os recursos para os investimentos no Brasil — estão cada vez maiores.
Em 2012, a Blackstone levantou um fundo imobiliário de US$ 13 bilhões. O seguinte, em 2015, tinha US$ 15,8 bilhões. E o mais recente, que deve fechar ainda no primeiro trimestre, será de US$ 20 bilhões — o maior fundo imobiliário da história.
“O investimento mínimo que faria diferença para os fundos ficou muito grande para o Brasil,” Fedak disse ao Brazil Journal. “Por exemplo, um investimento que represente 1% de um fundo de US$ 20 bi são US$ 200 milhões, e há poucos negócios nessa escala por ano.”
Em vez de fazer apenas um ou dois investimentos por ano, Fedak propôs criar sua própria gestora — batizada de Blue Macaw, ou ‘arara azul’ — e monitorar os investimentos que fez para a Blackstone no País.
A ideia é levantar de US$ 250 milhões a US$ 500 milhões para a Blue Macaw. A gestora vai focar em investimentos oportunistas, comprando ou desenvolvendo projetos em quatro categorias de ativos: escritórios, shoppings, galpões logísticos e hoteis. O tíquete por transação deve variar entre US$ 20 milhões e US$ 50 milhões — e a Blackstone será chamada quando surgir uma oportunidade maior.
Fedak, um ex-banker do Credit Suisse e da Goldman, estreou no buyside imobiliário há 10 anos quando foi para o então BTG (ainda sem o ‘Pactual’) — o veículo criado por André Esteves depois de vender o Pactual ao UBS. Ali, criou a área de real estate onde inicialmente fazia apenas investimentos proprietários; depois, vieram investidores externos como o GIC, o fundo soberando de Singapura, e o Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB). Quando saiu, havia montado um portfólio de US$ 3 bilhões.
Ao se juntar à Blackstone e abrir o escritório do Brasil em 2015, a firma já tinha um portfólio de US$ 300-400 milhões no País, investidos pelo time baseado em Nova York.
Fedak investiu outros US$ 400 milhões, espalhados em três negócios: a compra do hotel Windsor na praia de Copacabana (agora Hilton), a compra de um portfólio de ativos da BR Properties, em 2015; e um investimento num projeto greenfield — um shopping na Colômbia incorporado pela Ospinas, a maior desenvolvedora de shoppings do país.
A Blackstone está tendo sucesso em levantar seu fundo de US$ 20 bilhões num momento em que outras franquias estão penando. No ano passado, o total levantado por fundos imobiliários em todo o mundo foi de US$ 118 bilhões, o menor valor desde 2013, segundo o The Wall Street Journal.
Considerando-se a alavancagem típica de 2:1, o novo fundo terá um poder de compra de US$ 60 bilhões. Segundo a Real Capital Analytics, isto é mais do que o valor de todos os imóveis comerciais vendidos em Nova York, Chicago e São Francisco nos primeiros 11 meses de 2018.
Os fundos imobiliários “oportunistas” da Blackstone — os de maior risco e maior retorno — tiveram uma performance média líquida de 16% ao ano nos últimos 27 anos.
A Blackstone tinha US$ 120 bilhões em ativos imobiliários sob gestão ao final do terceiro trimestre de 2018; antes de seu IPO em 2007, tinha apenas US$ 23 bilhões.
