A Log Commercial Properties fechou a venda de mais dois galpões logísticos por R$ 165 milhões — em mais um movimento da companhia em sua estratégia de reciclagem de capital.
A venda embute uma margem bruta de 31% e um cap rate de 8,2% — abaixo da média das transações desse segmento e do dividend yield que os fundos imobiliários de galpões negociam na Bolsa.
Os ativos alvo da transação estão localizados em Gravataí, no Rio Grande do Sul, e em São José dos Pinhais, no Paraná. Os dois galpões somam uma aŕea bruta locável (ABL) de 70,5 mil metros quadrados e estão locados para 20 empresas diferentes.
O valor da venda — que foi feita para um investidor institucional canadense — será paga 10% na celebração do acordo, 60% no fechamento da aquisição, e os 30% restantes 13 meses depois da compra.
Na semana passada, a Log já havia vendido outros três galpões logísticos para um fundo do BTG, colocando mais R$ 755 milhões no bolso. Nos últimos quatro anos, a Log soma R$ 1,8 bilhão em ativos vendidos.
O CEO Sergio Fischer disse ao Brazil Journal que a transação vai permitir a companhia desalavancar seu balanço, investir em crescimento e na recompra de sua própria ação.
“Estamos vendendo os ativos a NAV [net asset value] e recomprando nossa ação com mais de 50% de desconto do NAV, que é como ela está negociando hoje,” disse ele.
No ano passado, a Log já recomprou 5% de seu próprio capital, ou 5 milhões de ações. No início deste ano, ela abriu um novo programa de recompra que permite comprar mais 5% das ações.
Segundo Fischer, a divisão de como os recursos das duas vendas serão alocados vai depender de algumas variáveis. “Se o nosso papel continuar pressionado vamos recomprar mais. Se ele voltar, reduzimos a recompra e investimos mais em crescimento, mas sempre mantendo o balanço sólido,” disse o CEO
Com as duas vendas, a alavancagem da Log, que fechou o primeiro trimestre em 3,1x o EBITDA dos últimos doze meses, já cairia para pouco mais de 1x. Essa alavancagem, no entanto, subiria de novo conforme a companhia for executando seu plano de capex para o ano e as recompras.
O guidance da Log é fazer um capex de R$ 450 milhões este ano, metade do investimento que ela fez no ano passado.
Esse número, no entanto, pode aumentar dependendo da dinâmica do mercado, e das vendas de ativos que a companhia fizer. Sergio disse que a Log já atingiu, com as duas vendas, o objetivo de venda de ativos que ela tinha definido no início do ano, mas que a companhia continua em negociações para a venda de outros galpões.
“Se essas conversas convergirem para uma boa negociação, vamos fazer. Senão não.”
No final do primeiro tri, a companhia tinha um portfólio de galpões já construídos que somam uma ABL de 1,2 milhão de metros quadrados, além de mais 1 milhão de ABL de galpões em construção e terrenos.
No total, esse portfólio é avaliado em R$ 5,02 bilhões. Excluindo os R$ 900 milhões que já foram vendidos nas duas transações, a Log teria mais R$ 4 bi de potencial de venda.
