A BR Properties vendeu 20% da Torre B do Complexo JK — um dos empreendimentos multiuso mais emblemáticos de São Paulo — por R$ 185 milhões, ou R$ 30.150/m².
O principal inquilino da torre é a Johnson & Johnson, que aluga 82% do ABL.
O comprador foi o VBI Prime Properties (PVBI11), um FII gerido pela VBI Real Estate que também negociou a opção de comprar outros 25% do imóvel, nas mesmas condições, em até 60 dias.
Cerca de 79% da receita da torre está vinculada a contratos que vencem apenas em 2028, mas o mesmo montante está sujeito a revisionais já em 2022.
Em termos nominais, o preço parece em linha com outras transações recentes. Em setembro passado, a XP comprou 40% do Faria Lima Plaza por R$ 30 mil/m². (O edifício, desenvolvido pela HSI, fica no Largo da Batata, no extremo norte da Faria Lima.) Há dois meses, a Coluna da Broad reportou que a Even pagou R$ 33.300/m² num terreno do Grupo Malzoni na Rua Diogo Moreira, uma ligação entre a Faria Lima e a Eusébio Matoso.
O contrato garante ao fundo uma renda mínima de R$ 164/m² por três anos, mas como os alugueis prevalentes na região estão ao redor de R$ 200/m², o fundo vê espaço para aumentar o valor de locação no médio prazo.
O fundo disse que seu cap rate de entrada é de 6,5% ao ano.
Do total, R$ 41,3 milhões serão pagos com o caixa do fundo, e o saldo por meio de um CRI em duas séries: R$ 90 milhões a IPCA + 5,40% e R$ 53,4 milhões a CDI + 2,15%, sem multa de pré-pagamento.
Esta foi a quarta aquisição do VBI Prime desde que o fundo levantou R$ 970 milhões num IPO há um ano, em meio à pandemia e a todo o questionamento sobre o mercado de escritórios. O fundo também é dono do FL4440, Park Tower e do Union Faria Lima.
Localizado entre as avenidas JK, Nações Unidas e Chedit Jafet e a poucos metros da Faria Lima — uma região com baixo histórico de vacância e a alta barreira de entrada, dado o custo e escassez de áreas para novos desenvolvimentos — o Complexo JK é um dos empreendimentos triple-A mais emblemáticos de São Paulo. Fazem parte dele o Shopping JK Iguatemi, o Teatro Santander e outras três torres.
Nas contas do BTG, a BR Properties vendeu o ativo a um cap rate de 6% — um múltiplo mais caro do que aquele que o mercado atribui à própria BR Properties na Bolsa. Para efeito de comparação, a companhia imobiliária negocia a um cap estimado de 8,6% para 2022.
