O fundo imobiliário Mauá Logístico FII (MCLO11) acaba de adquirir quatro galpões da Icon Realty – a empresa de real estate de Michael Klein – numa transação que consolida a estratégia da JiveMauá em galpões logísticos.
A transação saiu por R$ 1,07 bilhão: R$ 970 milhões à vista e R$ 100 milhões em doze meses – financiados pelo próprio vendedor. O dinheiro veio integralmente de uma captação feita pela JiveMauá, que levantou R$ 1,24 bilhão em janeiro.
Os galpões estão localizados em Cajamar, Jundiaí, Ribeirão Preto e Duque de Caxias. Os atuais locatários são a Ford – que ocupa todo o espaço em Cajamar – e a Casas Bahia, que tem operações nos outros três.
O cap rate foi de 11%. Brunno Bagnariolli, sócio e CIO da estratégia de imobiliário na JiveMauá, disse ao Brazil Journal que “o deal saiu muito barato.”
Segundo Brunno, as conversas com Klein começaram há três anos e o preço foi convidativo porque a JiveMauá topou levar também os ativos menos sexy da Icon, além das joias da coroa, os galpões de Cajamar e de Jundiaí.
“Foi um negócio muito bom para ambas as partes. A Icon conseguiu um cheque de R$ 1 bilhão para desalavancar e os ativos faziam muito sentido para nós,” disse.
O gestor define a aquisição como parte de uma estratégia “simples”: comprar ativos baratos, em boas localizações e vender na alta, quando o mercado voltar a melhorar.
O negócio saiu a R$ 1,8 mil por metro quadrado. “É quase o custo pago em um terreno,” disse Brunno. “E já tivemos propostas para vender um desses pelo dobro do preço, mas vamos esperar.”
Casas Bahia e Ford possuem contratos de locação até 2030 e 2032, respectivamente, e o gestor disse que ambos sinalizaram que devem estender os prazos.
Enquanto a Ford utiliza o galpão de Cajamar para montar alguns veículos após o fim da produção da montadora em 2021, a Casas Bahia tem em Jundiaí um de seus principais centros de distribuição.
Com a aquisição dos galpões, a JiveMauá multiplica por 5 o total de ativos em logística de seus fundos. Até agora a gestora tinha feito apenas duas compras de galpões no Rio de Janeiro e no Rio Grande do Sul, que totalizaram R$ 250 milhões.
A JiveMauá tem um portfólio de nove FIIs, totalizando R$ 5 bilhões sob gestão e 250 mil cotistas.
O MCLO11, o primeiro da gestora focado em tijolo, foi criado sob as regras da Resolução 175 da CVM, o que permitiu dividir o FII em duas classes: uma cota sênior, voltada para o público em geral, e uma subordinada para investidores qualificados.
A cota sênior prevê rentabilidade de IPCA mais 9%, enquanto a cota subordinada pode entregar um dividend yield de 12%.
Como o fundo tem prazo de 7 anos e não utilizou dívida para fazer a aquisição, o executivo está confiante em entregar esses números.
“A captação de janeiro só aconteceu porque fizemos essa divisão, e só vamos conseguir entregar esses retornos porque estamos comprando ativos por preços baixos,” disse Brunno.
Com o negócio, o portfólio de tijolos da JiveMauá saiu de 20% para 40% do total. O restante está em ativos de crédito.
Os cerca de R$ 200 milhões que sobraram da captação de janeiro também devem seguir para ativos de crédito. Segundo Brunno, o fundo não vê novas aquisições oportunísticas.
“Temos alternativas de renda fixa e CRIs que pagam muito bem e ajudam na nossa rentabilidade,” disse.
Esta e outras matérias sobre o mercado imobiliário estarão no Metro Quadrado, o site imobiliário que o Brazil Journal lança em breve.
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