Há uma série de riscos rondando o mercado de fundos imobiliários – mas os descontos ficaram tão relevantes que, mesmo num cenário ruim, gestores de patrimônio e assessores financeiros começam a ver oportunidades.

O IFIX — índice que mede o desempenho médio desse segmento — caiu 7% no segundo semestre de 2024, em razão principalmente da alta dos juros.

E já perdeu quase 4% este ano, depois de o governo vetar o trecho da reforma tributária que mantinha a isenção do IBS e CBS para esses produtos. 

Na média, os FIIs estão sendo negociados 16% abaixo do valor patrimonial, segundo dados da Empiricus Research. É o maior desconto desde o início de 2016, quando a economia estava em recessão e o Ibovespa rondava os 50 mil pontos. 

O dividend yield está em 14,5%, com o spread em relação às NTN-Bs no patamar mais elevado também desde 2016. 

Essa é a média, mas há fundos entregando 20% em dividendos e descontos de até 40% em relação ao valor patrimonial – no segmento de lajes corporativas, por exemplo. 

Os FIIs costumam ir mal quando os juros sobem, e o pessimismo aumentou com o medo de que esses produtos pudessem ser taxados. 

“Mesmo antes do veto, havia esse fantasma da tributação, e o investidor tirou o pé,” diz o dono de um dos maiores escritórios de assessoria financeira do País. “Só que isso já foi mais do que precificado. Mesmo pagando o imposto, se isso se confirmar, tem muito fundo que vale – e muito.”

Mas vale a pena investir já, com a Selic a 13,25%? O timing ainda divide gestores de patrimônio e assessores de investimento.

Na Faria Lima, a TAG Investimentos já recomenda uma alocação acima da média histórica nesses fundos, recomendando produtos com pelo menos 20% de desconto em relação ao valor patrimonial. 

“As quedas abriram oportunidades de ganhos, ainda que o timing seja difícil e possa haver deterioração adicional,” diz o CIO André Leite. 

Leonardo Monoli, CIO da Azimut Brasil, também diz estar avaliando o setor “com viés de compra”. “Nos últimos dois anos, tivemos uma exposição muito baixa aos FIIs. Agora estamos fazendo uma avaliação geral sobre estes produtos, que estão muito descontados. Em algum momento vai chegar a hora de começar a comprar.”

Juliano Custódio, o CEO da EQI, concorda que existem oportunidades para quem estiver disposto a esperar. 

“Apesar do desconto, não espero recuperação do valor das cotas antes de uma sinalização de que os juros podem cair.”

Olhando o copo meio vazio, a One Wealth é mais cautelosa. O patamar atrativo de preços só é suficiente para que a casa não tire por completo os FIIs das carteiras de seus clientes.

“Já vínhamos adiando a alocação em fundos de tijolo porque não acreditávamos que o juro real fosse ceder no curto prazo, agora temos a questão tributária,” disse o CEO Pedro Vendramini. “Mantivemos alguma alocação em FIIs de papel, que tendem a sofrer menos com o cenário macro, mas mesmo esses apresentaram desvalorização. Hoje o nosso viés é apenas manter a exposição, não ampliar.” 

Analistas acreditam que os FIIs devem começar a se recuperar no segundo semestre, em especial teses high grade, de renda urbana e hedge funds, cujas carteiras contêm papel e tijolos. 

Antes de escolher onde investir, é preciso considerar o impacto de fatores micro. O setor de shoppings pode encontrar dificuldades diante de uma provável desaceleração da economia.

O mercado também está avaliando o real impacto do veto presidencial na carga que incidirá sobre os FIIs. 

Uma possibilidade é que fundos de desenvolvimento imobiliário – os que captam para financiar uma incorporação, em vez de comprar um ativo para receber aluguel – consigam compensar parte ou até a totalidade dos tributos.  

A questão também será tema de análise da Câmara, que pode derrubar o veto.

E, como acontece muito neste governo, talvez tudo não tenha passado de “um mal entendido”. 

Esta semana, o ministro Fernando Haddad disse a empresários da construção que houve um “erro de interpretação” e os FIIs não serão taxados, segundo relato do Estadão. 

Esta e outras matérias sobre o mercado imobiliário estarão no Metro Quadrado, o novo site que o Brazil Journal lança em fevereiro.

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