As letras imobiliárias garantidas (LIG) estão começando a ganhar tração no mercado – começando pelos clientes de alta renda e agora descendo para o varejo.
A LIG é um título bancário com dupla garantia, do banco emissor e de uma carteira de créditos imobiliários. (Esses ativos ficam preservados para o investidor da LIG e controlados por um agente fiduciário. Na eventualidade do banco quebrar, em vez de irem para a massa falida, os créditos imobiliários ficam com o agente fiduciário, garantindo que os investidores continuem recebendo o fluxo daqueles ativos.)
A existência da dupla garantia diferencia a LIG de uma letra de crédito imobiliário. As LCIs têm a garantia do banco emissor e, em caso de liquidação do banco, também do FGC, no limite de R$ 250 mil por CPF e por instituição.
Além disso, a LIG tem prazo mais longo – pelas regras do produto, o papel precisa ter no mínimo 24 meses. A LCI tem prazo mínimo de 90 dias.
Criada pelo CMN em 2017, a LIG só foi regulamentada pela CVM em 2021 – daí o momentum atual. O estoque de LIGs no mercado subiu 132% no ano passado para R$ 48 bilhões, segundo dados da B3. Em janeiro, o estoque aumentou para R$ 50 bilhões.
Quase todo esse volume está concentrado nos três grandes bancos privados: Itaú, Bradesco e Santander. As LIGs são oferecidas com três indexadores – CDI, pré-fixado ou IPCA – e há opções de prazo de até 15 anos. O título é isento de IR.
Eduardo Scarceli, sócio da ARAM Capital, diz que a LIG é uma opção recomendada a investidores que buscam proteger o patrimônio, e o papel mais indicado para isso, no momento, é o atrelado à inflação e juro real.
“Por conta da piora do mercado, a LIG é uma boa oportunidade de travar o juro real futuro no patamar atual e ainda se proteger da inflação, sem pagar imposto e com risco de crédito de um banco de primeira linha. É o melhor cenário para um patrimonialista,” disse ele. “Estamos usando a LIG como um investimento relevante na construção do book de renda fixa dos nossos clientes.”
Ainda que haja LIGs com prazo de até 15 anos, o sócio da ARAM prefere os papéis de 4 anos, que considera um horizonte um pouco mais previsível. Neste prazo, é possível encontrar LIGs do Bradesco a IPCA + 5,90%; do Santander a IPCA + 5,80%, e do Itaú a IPCA + 5,45%, segundo ele.
Esses spreads estavam mais próximos de 5% no fim do ano, mas nas últimas semanas, abriram um pouco mais, por conta da ameaça ao teto de gastos. O pré-fixado equivalente que ele conseguiu fechar neste ano com o Santander foi de 11,97% ao ano (tax free).
Do lado dos bancos, a LIG é uma opção de funding interessante por ser de mais longo prazo, o que ajuda na saúde financeira do sistema, disse Luciano Diaferia Angelo, superintendente de produtos de tesouraria do Itaú BBA. O produto era um pleito antigo no mercado brasileiro e é inspirado no ‘covered bond’, o bond garantido por ativos, comum no mercado internacional.
O Itaú vem emitindo esses títulos desde 2018 – antes da regulamentação da CVM apenas em colocações privadas. Luciano diz que em 2021 as emissões dobraram, e o Itaú responde por mais da metade do estoque do mercado.
O Itaú oferece os produtos para o cliente de mais alta renda, o tíquete mínimo é de R$ 50 mil e o maior volume de emissões é de papéis de prazo entre 3 e 5 anos . “A LIG é um título mais estruturado e de prazo mais longo, que pode ser interessante para a diversificação da carteira. Mas nem sempre faz sentido para um investidor que tenha poucos recursos”, diz.
Mas os críticos reclamam que, por se tratar de um produto novo, o papel ainda não tem ainda um secundário líquido, e os preços para sair podem ser salgados. (Pelas regras do título, o banco emissor só pode recomprar o papel 12 meses depois da emissão.)
“Antes disso, ele pode ser negociado privadamente, mas pode não ser tão fácil encontrar um comprador”, diz Luciano. Para ele, esse secundário vai se desenvolver com o tempo e, com isso, o papel poderá atrair outros perfis de investidores.
