Vinte anos antes de a WeWork surgir com seus espaços descolados com máquinas de chope e mesas de pebolim, a britânica Regus já inventara o compartilhamento de escritórios.
Na era Nutella, dividir o escritório virou ‘coworking’ – e o coworking virou um big deal.
Mas enquanto a WeWork já é avaliada em US$ 20 bilhões, um múltiplo equivalente a 20 vezes sua receita, a Regus, recentemente rebatizada de IWG, vale só US$ 2,1 bilhões na Bolsa de Londres – o equivalente a pouco mais que o faturamento de um ano.
Ainda mais curioso: a IWG dá lucro e domina o setor com folga. São mais de 3,2 mil unidades em 110 países, enquanto a WeWork ainda opera no vermelho e tem 287 unidades em 23 mercados.
Mas o que explica o ‘gap de valuation’ tão grande?
Na teoria, o modelo de negócios é o mesmo: ambas alugam imóveis em contratos de 10 a 20 anos, investem para adaptar o ambiente e depois locam as baias e salas para terceiros em contratos de aluguel flexível.
Mas na prática, a teoria é outra.
Mais do que escritórios descolados, a WeWork passou a oferecer a experiência de comunidade, networking e tecnologia, tornando-se a escolha preferida das startups – e convencendo os investidores de que o futuro do trabalho se dará dentro de seus espaços. Por causa disso, ela tem sido avaliada mais como empresa de tech que de real estate.
Já a Regus é mais careta: seus espaços são mais tradicionais, parecidos com escritórios de grandes empresas. (Não é à toa que mais de metade de seus clientes tem este perfil.)
Mas nada como um múltiplo descontado para fazer a vovó do coworking correr em busca dos dólares perdidos.
Para bater de frente com a WeWork, a IWG (dona da Regus) comprou há três anos a Spaces, que oferece um perfil mais ‘descontraído’ e com cara de Vale do Silício. A Spaces aluga prédios inteiros e não apenas alguns andares, o que permite desenvolver uma experiência mais completa — com toda a estrutura do prédio pensada de forma conjunta.
A meta da IWG é que a Spaces represente 25% de seu portfólio. Hoje, são apenas 125 unidades no mundo, sendo que 45 foram abertas só no primeiro semestre deste ano.
No Brasil, os coworkings se mostraram um negócio antifrágil, crescendo em meio à crise econômica.
“Muitas empresas devolveram espaços e a vacância em São Paulo, por exemplo, que era de 4% em 2011 subiu para quase 20%”, diz Tiago Alves, presidente da IWG no Brasil. “Isso criou oportunidades muito boas de expansão.”
A Regus está no Brasil desde 1994 e a primeira unidade da Spaces abriu em julho do ano passado. Agora, a IWG está trazendo mais quatro de suas marcas para o País.
No ano que vem devem começar a operar a Signature, que oferece escritórios de luxo, mais refinados e com uma experiência ‘premium’; a Open Office, com espaços em regiões mais afastadas e baratas; a Basepoint, uma versão do Spaces para prédios menores; e a No. 18, uma marca ‘high end’ do grupo que mistura aspectos do ambiente de trabalho com características típicas de uma casa.
O mercado de coworkings pode ser descolado, mas não é fácil: para que o negócio seja sustentável a ocupação dos imóveis precisa ser muito alta. Na WeWork a taxa média de ocupação dos prédios no Brasil é de 94,8%. A Regus não abre o número exato, mas o CEO garante que todos os imóveis do País têm ocupação superior aos 80%. (No mundo, a taxa de ocupação média das unidades da IWG gira em torno de 73%).
Apesar da ocupação alta, a WeWork ainda não é rentável. No primeiro semestre deste ano, o prejuízo no mundo foi de mais de US$ 700 milhões, para uma receita de US$ 763 milhões. “A métrica que usamos chama ‘community adjusted Ebitda’, que mede o número financeiro de cada unidade separadamente. Nessa métrica somos sempre rentáveis, mas investimos muito mais do que geramos de caixa”, diz Lucas Mendes, diretor-geral da WeWork no Brasil.
Por aqui, o maior esforço dos dois players ainda é convencer os brasileiros de que faz sentido se mudar para espaços de trabalho compartilhado: os coworkings não representam sequer 3% dos espaços corporativos locados na cidade de São Paulo. Em mercados mais desenvolvidos, como Londres, a fatia já supera os 6%.
